¿Cómo afectará el Covid-19 al mercado inmobiliario? Así ven cinco expertos su futuro

MURCIA. La crisis provocada por el Covid-19 ha afectado en mayor o menor medida a todos los sectores. Entre ellos, el mercado inmobiliario ha sufrido un importante impacto, al frenarse en seco la compraventa de vivienda y transacciones en el aire en segmentos como las oficinas o locales comerciales.  

España, y la Región de Murcia en particular, cuenta con numerosos residenciales que son segundas viviendas para personas de diversos países europeos y que ahora mantienen en stand by cualquier tipo de movimiento. Y es que la incertidumbre vuelve a planear sobre un sector que en los últimos años se había recuperado tras la gran crisis inmobiliaria de 2008.

Sin embargo, los expertos confían en que el sector no sufrirá tanto como con la crisis de hace doce años y habrá un reajuste en las preferencias de los compradores, que ahora se orientan hacia otro tipo de casas. Algunos segmentos, como los locales comerciales, se resentirán con mayor incidencia. Los ajustes de precios a corto plazo por la contracción de la demanda y las nuevas preferencias, como las viviendas residenciales, en pueblos y con espacio al aire libre, son algunos del efectos provocados por la crisis del coronavirus. 

Fuensanta Abad, socia Abad Grupo Inmobiliario

-¿Cómo está afectando la crisis del coronavirus al mercado inmobiliario? ¿Cuál es el horizonte a corto y medio plazo? 

- Desde que comenzó el estado de alarma, se paralizó todo de golpe. Hay cierta incertidumbre con los precios y los clientes están en modo espera. Seguramente algunos precios bajarán aunque los sitios más demandados seguirán más o menos igual. En las zonas con mucha demanda esperamos que vuelva una situación normal, con una oferta y demanda como la que había. Clientes sigue habiendo, porque siempre hay gente que necesita una casa. Con vistas al futuro, ya vemos que la gente quiere casas con espacios más grandes. Balcón y terraza ahora son imprescindibles. Nadie preveía esto.

- ¿Va a cambiar el modus operandi del sector?

- La seguridad va a ser muy importante, vamos a hacer de filtro con los clientes. Los propietarios no van a querer visitas a gogó como antes, sino seleccionadas. Nosotros ya estamos elaborando un protocolo. Primero con una visita virtual y después en persona para los que realmente estén muy interesados. Las visitas se harán con mascarillas, guantes y calzas, y con todo abierto para ventilar. En estos momentos es imprescindible y necesario para todas partes.

-¿Habrá contracción en la demanda y bajada de los precios en la vivienda?

- No se sabe pero es posible que las zonas menos atractivas se vean afectadas. En las más demandadas y céntricas, no creo que haya mucho cambio. Lo que sí vemos es un renovado interés en las viviendas residenciales y en pueblos que estén incluso deshabitados. El confinamiento ha llevado a la gente a reflexionar sobre el espacio donde vivimos. El cuidado a la salud es ahora una prioridad.

- En residencial, ¿cómo afectará la crisis a la demanda y los precios?

 - No creo que haya mucha variación. Al revés. Esas viviendas son de esparcimiento y de salud y la gente va a seguir manteniéndolas e, incluso, buscándolas. Esa línea seguramente se va a desarrollar.

José Ramón Blázquez Muñoz, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Región (Apirm)

-¿Cómo está afectando la crisis del coronavirus al mercado inmobiliario?

- Ahora mismo la actividad se ha ralentizado como consecuencia del estado de alarma. Las labores comerciales se han visto bastante afectadas porque no se puede conectar con la gente pero se ha mantenido a nivel telemático. Las tramitaciones se siguen realizando con ayuntamientos y consejería, aunque de una forma algo más lenta.

- ¿Cuánto va a influir en la forma de trabajar del sector?

- De esta situación todos tenemos que sacar conclusiones y mejorar. El modo de trabajo lo perfeccionaremos. Las empresas promotoras trabajan bien. Los protocolos de seguridad se van a establecer a todos los niveles porque hay que generar confianza, desde los trabajadores de las obras a los que visitan las promociones. Va a depender de cómo evolucione la situación. Mientras haya riesgo de contagio, el contacto se restringirá.

-¿Cómo afectará esta situación a la demanda y a los precios de la vivienda?

- En obra nueva estamos viendo que la demanda se mantiene y el precio también. No hay mucho recorrido a la baja porque el producto es cada vez mejor. Esta situación ha provocado una profunda reflexión y se van a incorporar novedades a las nuevas promociones. Más terrazas, más amplitud y mejoras que se van a realizar en los nuevos proyectos. No preveo una crisis como en 2008 porque la situación ha cambiado. Ahora no hay exceso de viviendas. Hay mucha demanda insatisfecha. La cuestión es que exista la financiación necesaria. Por eso el precio va a ser estable.

-¿Qué medidas piden para hacer frente a esta situación?

-Hay que facilitar el acceso a la vivienda, avales para costear la entrada, una rebaja del precio del IVA del 10 al 4%, un plan de vivienda con ayudas para la VPO. Todo lo que son mejoras en la tramitación y licencias de temas urbanísticos para simplificar. Eso no cuesta dinero pero supone un gran ahorro para las promotoras. 

Francisco Cervantes, director general de Urbincasa

 -¿Cómo impactará la crisis en el mercado inmobiliario?

- Tenemos dos ámbitos. Por un lado, las promociones que se han vendido ya y que estamos construyendo, que están funcionando a pleno rendimiento para entregar este año y el que viene. Yo tengo 200 personas trabajando en cinco obras que debo entregar a lo largo de 2020. Esa parte de producción está funcionando igual. La otra es la de venta de nuevos productos, que está muy afectada por esta situación porque tenemos las casetas de obra cerradas. 

Además, de muchas promociones residenciales, el 90% de los clientes son extranjeros y no sabemos si la gente va a poder viajar este año. Ahí hay mucha incertidumbre. Hasta que eso no se reactive no se pueden cerrar operaciones. Sin embargo, hay mucho interés. El año pasado tuve 1.400 visitas a la web en este periodo y este año, más de 16.000. Hay mucho interés por la vivienda residencial y más después de todo lo que está pasando. Los extranjeros más que nunca quieren sol y salir de sus casas.

-¿Qué segmentos se verán más afectados?

- El gran miedo que tenemos es que esto se alargue mucho y se deteriore la economía familiar, porque no podrán acceder a las viviendas. Va a afectar tanto a primera vivienda como a la de extranjeros que quieren comprar su vivienda vacacional. Es muy importante que se sepa compaginar el tema sanitario con el económico. Ningún país puede aguantar esta carga demasiado tiempo sin hundir la economía.

-¿Surgirán nuevas tendencias en el mercado?

- Ahora mismo lo que antes se llamaba segunda residencia va a tender a convertirse en la primera, y más con el teletrabajo, porque ya puedes realizarlo desde cualquier sitio. Las terrazas amplias que nos habíamos acostumbrado a cerrarlas, ahora serán imprescindibles, zonas comunes de urbanizaciones más grandes, jardín y patios. Incluso espacios de coworking en las promociones y armarios roperos a la entrada para dejar zapatos y ropa. Son cambios que en los nuevos diseños ya estarán.

Pedro y María Dolores Franco, gerente y coordinadora de Franco Inmobiliaria

-¿Cómo impactará la crisis en el mercado inmobiliario?

- Nos tenemos que reinventar. En el alquiler no creo que afecte excesivamente a corto plazo. Pero lo normal es que si la gente tiene menos poder adquisitivo, acabe dejando pisos de alquiler y volviendo a la casa familiar. En la venta empieza a darse que los compradores piensan que pronto va a haber chollos pero de momento no van a bajar el precio. Es posible una temporada en el que caigan las ventas. El que va a comprar va a esperar.

-¿Qué segmentos se verán más afectados?

- La venta de segunda mano va a estar más afectada, pero en la venta y alquiler de locales es donde hay un auténtico terremoto. Ya había un parón los últimos años pero en los próximos meses va a ser mucho más. Muchos locales se van a quedar vacíos. Es donde creo que habrá una mayor caída. 

Además, hay un problema con los pisos de estudiantes en Murcia, que pueden ser un 15% de mi cartera, donde hay un sock total. Muchos estudiantes se quieren ir porque han acabado las clases y son pisos que se van a quedar vacíos. Es un problema. Además no sabemos que hacer con las fianzas porque hay un vacío legal al darse unas circunstancias extraordinarias e imprevisibles.

-¿Qué nuevas tendencias pueden surgir en el mercado?

- En cuanto a nuestra manera de trabajar vamos a intentar aportar vídeos y fotografías, visitas virtuales para los posibles interesados. El fin será no hacer visitas por hacer y evitar el contacto. Vamos a filtrar mucho más.

La gente se ha dado cuenta de lo importante del espacio, la luz, el terraza. Antes vivíamos más en el exterior y ahora nos hemos vuelto un poco nórdicos y le damos más importancia al interior. Hay un cambio de tendencia.

José Hernández, presidente de la patronal de la construcción Frecom

-¿Cómo está afectando la crisis del coronavirus al sector de la construcción inmobiliario?

- El sector es muy grande. En las inmobiliarias, los profesionales están trabajando y atendiendo a sus clientes. No ha paralizado su actividad pero todo es online. Las promociones de obra nueva se están ejecutando al 100% después del parón del permiso retribuido. Hay que cumplir con los plazos de entrega. Las ventas del año 2020 están cerradas al 95% y para 2021 entorno al 65%. De momento, hay cierta estabilidad. Aquí no se esperan bajada de precios.

En la construcción, la obra pública está trabajando en un 85% a la espera de la licitación por parte de la administración. Sin embargo las obras dentro de las viviendas están paralizadas. Esto afecta sobre todo a trabajadores y autónomos.

-¿Habrá retrasos en obras y entregas?

- El sector quiere mantener las entregas tanto en la obra pública como en la privada. Pero hay una causística enorme que podría conllevar retrasos por la suspensión de contratos públicos, por el periodo de permiso retribuido y por la suspensión de obras en edificios existentes. Y también por la nueva forma de trabajar en la que se tiene que cumplir con las nuevas medidas de seguridad. 

Respecto a las obras que se han suspendido, el cómputo del plazo de ejecución se suspende y se reanudará cuando termine el estado de alarma. A efectos contractuales, la empresa habrá cumplido dentro de plazo, pero por la suspensión a efectos del cómputo natural de los plazos las obras se van a retrasar. En cuanto a las que no se han suspendido, las diversas situaciones del Covid-19 han ralentizado los planes de trabajo. En este sentido, se podrá pedir ampliación de plazo.

-¿Qué medidas piden para hacer frente a esta situación?

- Desde nuestro sector queremos aportar iniciativas específicas que permiten tener esperanza de supervivencia. Por eso hemos propuesto un paquete de medidas que se divide en tres ejes prioritarios: el aumento de la solvencia en la construcción, el incremento de su liquidez y la activación de planes de empleo.

En cuanto a las medidas para dar solvencia al sector de la construcción, se plantean acciones como la bonificación de la cuota del Impuesto de Sociedades para las pymes, aplicar el tipo super reducido del 4% del IVA por adquisición de vivienda habitual exclusivamente para ejercicio 2020 o la bonificación del 100% de las cuotas de seguro de autónomos por contingencias comunes de la Seguridad Social para 6 seis próximos meses.

Respecto a los planes para el mantenimiento y la reactivación del empleo, desde Frecom proponemos  un plan de inversión de obras pública en el entorno de Los Alcázares y Mar Menor para evitar nuevas riadas con inundaciones, para la rehabilitación de los edificios y paseos de la Manga del Mar Menor y del Casco Antiguo de Lorca y Cartagena. También pactar un plan especial de empleo con el SEF para el sector de la construcción, entre otras medidas.