MURCIA. La sistémica y cada vez más preocupante lentitud de la Administración de Justicia, que hace que los procedimientos judiciales se eternicen en los juzgados, añadida a la ultraprotección del inquilino en la normativa reguladora de los arrendamientos de vivienda, han determinado que muchos propietarios se planteen muy seriamente alquilar sus inmuebles o se vean en la necesidad de dotarse de las máximas protecciones para reducir los altos riesgos que asumen frente a sus inquilinos.
Aunque en el ámbito de la contratación privada rige en nuestro Derecho, con carácter general, el principio de libertad de pactos, hemos de saber que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos tiene carácter imperativo, esto es obligatorio, respecto de determinados aspectos del contrato de arrendamiento de vivienda. Así lo establece su artículo 6 que dispone que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario" determinadas normas contenidas en la ley, "salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".
En consecuencia, habrá que tener muy presente dicha normativa a la hora de establecer las oportunas garantías en nuestros contratos para evitar correr el riesgo de que, en caso de conflicto judicial, sean declaradas nulas y perdamos, o veamos reducida, nuestra protección como propietarios en supuestos de impago.
"es muy conveniente analizar la situación laboral y patrimonial de los posibles candidatos"
Qué duda cabe que las primeras cautelas se han de desplegar con carácter previo a la contratación, tratando de elegir un futuro inquilino que muestre una aparente y suficiente solvencia que le permita hacer frente al pago de la renta de la vivienda que nos alquila. En este sentido, es muy conveniente analizar la situación laboral y patrimonial de los posibles candidatos y, sólo si demuestran una cierta capacidad de pago, proceder a suscribir el contrato con ellos.
Una vez elegido ese inquilino entraremos en la fase propiamente contractual en la que será clave contar con un buen asesoramiento profesional que nos permita acometer la 'aventura del arrendamiento' con un plus de seguridad. La buena configuración del clausulado de un contrato puede marcar de manera muy notable su futura suerte en caso de complicaciones. No contar con un buen contrato puede salirnos, a la larga, caro.
La fianza en metálico es quizá la garantía más conocida en los contratos de arrendamiento. Está configurada en la Ley de Arrendamientos Urbanos como un elemento obligatorio en el contrato y será equivalente a un mes de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda. Su función es cubrir las responsabilidades que el arrendatario asume con su contrato, fundamentalmente el pago de la renta, pero también con relación al cuidado del inmueble que se cede en arrendamiento, así como de sus instalaciones y mobiliario.
Conviene tener en cuenta que la fianza puede ser actualizada, pero sólo a partir del quinto año de contrato (séptimo si el arrendador es persona jurídica) y que ha de ser devuelta al finalizar el contrato o devengará en favor del arrendatario el interés legal del dinero si transcurre un mes desde la entrega de las llaves, salvo que haya de dedicarse total o parcialmente, por ejemplo, a cubrir impagos de cantidades debidas a reparaciones, limpieza, etc.
También es interesante conocer que la falta de pago de la fianza o de su actualización, cuando ésta proceda, está previsto expresamente en la ley como causa de resolución del contrato.
Ahora bien, el mismo artículo 37 regulador de la fianza permite en su apartado 5º exigir otras "garantías adicionales" a la fianza en metálico, aunque establece un importante límite: no podrán exceder de dos mensualidades de renta para los contratos de hasta cinco años de duración (o siete si se trata de sociedades). Para contratos de superior duración esta limitación no operaría.
Por un lado, tenemos el llamado depósito en garantía, que supone en la práctica la entrega de una cantidad de dinero al arrendador para responder de distintas obligaciones del arrendatario. Ha de constar en el contrato y es muy conveniente recoger en su clausulado las circunstancias de su devolución o, en su caso, de la posibilidad de retenerlo total o parcialmente por el propietario al finalizar el arrendamiento.
Otra garantía que pueden solicitar los propietarios a sus inquilinos es un aval, que comporta la asunción por un tercero - ya sea un banco (en cuyo caso estaríamos ante un aval bancario) ya una persona (física o jurídica)-, del cumplimiento de una obligación de pago si el obligado principal (en nuestro caso el arrendatario) no paga.
"el seguro de impago del alquiler ESTÁ COBRANDO GRAN IMPORTANCIA ANTE LA PROLIFERACIÓN de estos casos"
Si como propietarios queremos a exigir a nuestro inquilino un aval es muy importante que nos aseguremos de que la garantía se constituye debidamente y que sirve para cumplir nuestras expectativas protegiéndonos en caso de impago por parte del inquilino, recogiendo claramente quién es el beneficiario del aval, su plazo de vigencia, requisitos para que pueda ejecutarse, etc.
En los últimos tiempos está cobrando gran importancia otra garantía ante la proliferación de impagados en los contratos de arrendamiento de vivienda: es el llamado seguro de impago del alquiler, por el que una compañía aseguradora ofrece su cobertura en caso de impago de la renta por parte del inquilino. A veces las pólizas incluyen coberturas adicionales, como la defensa jurídica e incluso daños que haya sufrido la propiedad.
Tanto los costes de constitución de un aval bancario como el pago de la prima del seguro de impago pueden ser cargados al arrendatario, pero siempre y cuando el coste total de las garantías adicionales no supere el límite señalado de los dos meses de renta.
Finalmente es conveniente insistir en algo ya sugerido anteriormente: la mejor garantía será siempre contar con un buen asesoramiento profesional, tanto en la redacción del contrato, para que éste prevea y resuelva adecuadamente las distintas contingencias que se puedan plantear, como durante su vigencia, para poder responder de manera pronta y efectiva a las diferentes vicisitudes a que el arriendo diera lugar.
Pedro Rivera Barrachina
Abogado