ALICANTE. El primer trimestre de 2026 confirma un mercado extranjero activo en volumen, con alrededor de 24.800 compraventas y una cuota del 13,92% sobre el total nacional (178.096 operaciones de vivienda).

Más allá de la estabilidad del dato, lo relevante es el movimiento interno del mercado internacional. La demanda no se reduce, sino que cambia de composición y origen, lo que redefine el trimestre.

Buena parte de las operaciones cerradas en este periodo no responde a decisiones recientes, sino a procesos iniciados entre 2024 y 2025, en un contexto marcado por cambios regulatorios, mayor presión fiscal internacional y un ajuste progresivo de expectativas de rentabilidad.

El nuevo mapa de nacionalidades: menos inercia, más selección

El primer trimestre no introduce una ruptura en el mercado, pero sí confirma desplazamientos claros en su composición interna. El comprador extranjero mantiene su presencia, aunque con una estructura distinta a la de ejercicios anteriores.

Británicos: 7,93% → 6,82% (-1,11 pp)

1.668 compraventas.

Se aprecia un ajuste moderado dentro de un segmento que, tras el ciclo posterior al Brexit, va perdiendo algo de peso relativo sin que ello suponga una caída brusca en actividad.

Holandeses: 6,77% → 6,56% (-0,21 pp)

1.604 compraventas

Se mantienen en niveles muy similares a los del periodo anterior, con un comportamiento estable dentro del mercado europeo.

Marruecos: 5.75% → 6,21% (+0,46 pp)

1.518 compraventas.

Refuerzo del componente residencial frente al puramente inversor.

Alemanes: 6,65% → 6,09% (-0,56 pp)

1.489 compraventas.

Perfil estable, con mayor sensibilidad a seguridad jurídica y eficiencia del proceso de compra.

Geografía: el Arco mediterráneo se consolida como sistema, no como mercado

La distribución territorial refuerza una lectura cada vez más clara: el comprador extranjero ya no se comporta como si estuviera eligiendo entre provincias, sino entre micro-mercados con dinámicas propias dentro del Arco Mediterráneo.

En Alicante, donde el peso del comprador extranjero alcanza el 44,65%, el mercado se sitúa en un punto de alta tensión. El nivel de precios eleva el umbral de entrada y desplaza la decisión hacia un proceso más técnico, normalmente precedido de una validación muy definida del activo.

La Región de Murcia, con un 21,73%, se consolida como alternativa estructural. No compite solo en precio, sino en percepción de accesibilidad: un mercado interpretado como una entrada más controlada dentro del litoral mediterráneo.

Almería, con un 17,84%, mantiene una fase de expansión apoyada en la obra nueva y en un producto cada vez más orientado a la demanda extranjera, lo que redefine su posición dentro del conjunto.

En Málaga, donde el 34,30% de las compraventas corresponde a demanda internacional, el mercado se consolida como uno de los principales polos de atracción del sur europeo. La intensidad de la demanda no solo se mantiene, sino que refuerza su carácter estructural.

Valencia, con un 13,05%, presenta un comportamiento más mixto. El comprador extranjero convive con perfiles de movilidad laboral, residencia parcial y decisión menos homogénea, lo que diluye la lectura estrictamente inversora del resto del Arco.

Precio: el mercado ya no es homogéneo

El precio medio por metro cuadrado confirma una dinámica ya estructural: España funciona como un mercado fragmentado. La distancia entre zonas prime y mercados secundarios no solo se amplía en precio, sino también en el perfil del comprador que accede a cada segmento.

En este contexto, el comprador procedente de América del Norte y de la Unión Europea se sitúa en los niveles de precio más elevados. No por pagar más por activos comparables, sino por una concentración clara en ubicaciones con mayor calidad percibida, mayor estabilidad regulatoria y menor fricción en el proceso de adquisición.

Vivienda nueva vs usada: dos velocidades que ya estructuran el mercado

El informe del primer trimestre confirma un comportamiento divergente entre vivienda nueva y vivienda usada, que ya no puede interpretarse como un fenómeno puntual, sino como un patrón estructural.

La vivienda nueva registra un avance del 7,2%, mientras que la vivienda usada retrocede un 2,0%.

El crecimiento en obra nueva responde en parte a promociones comercializadas en 2023 y 2024, que ahora entran en fase de escritura y afloran en las estadísticas de registradores.

En paralelo, la vivienda usada pierde dinamismo dentro del mercado extranjero. El ajuste no se explica por ausencia de demanda, sino por un aumento de la selectividad: se reduce la compra oportunista y se concentra la decisión en activos con mayor viabilidad percibida, ubicaciones consolidadas o niveles de precio que compensan la exposición a incertidumbre regulatoria.

El resultado es un mercado que se ordena en dos velocidades, con la obra nueva actuando como inercia de decisiones previas y la vivienda usada como termómetro más inmediato del endurecimiento selectivo de la demanda

El factor silencioso: regulación, fiscalidad y cambio de expectativas

Entre 2024 y 2025 se consolidaron una serie de factores que hoy explican buena parte del comportamiento del mercado internacional en España. No actúan como impactos inmediatos, sino como un entorno acumulado de decisión.

Entre ellos destacan las restricciones progresivas al alquiler turístico en determinadas zonas, la revisión de incentivos fiscales en países emisores, un entorno de tipos de interés más exigente y un aumento de la incertidumbre macro en la inversión transfronteriza.

No se trata de cambios bruscos, sino de transformaciones en la percepción del riesgo. Y el primer trimestre de 2026 refleja con retraso ese ajuste de expectativas.

"Hoy el comprador ya no compra historias, compra validación", apunta Pedro Martínez, CEO de Fuster & Associates. "El interés por España no disminuye, pero el punto de entrada ha cambiado. La decisión se inicia menos en la emoción y más en la verificación técnica del activo".
 

Un mercado más lento en decidir, más rápido en descartar

El primer trimestre de 2026 no refleja pérdida de dinamismo, sino un cambio en la forma de operar del comprador internacional.

Mantiene capacidad de inversión, pero introduce más filtros en fases previas del proceso. Eso reduce la compra impulsiva, incrementa el análisis previo y desplaza parte del riesgo hacia momentos anteriores a la decisión formal.

En este contexto, el cierre depende cada vez menos del interés inicial y más de la solidez de la validación legal y fiscal previa.

La diferencia entre una operación que se ejecuta y otra que se pierde se define antes de la reserva. Y ese desplazamiento ya es estructural.

Fuster & Associates, con más de 25 años de experiencia en asesoramiento legal y fiscal a compradores extranjeros en España, opera en los principales focos de demanda del Arco Mediterráneo, con oficinas en Valencia capital, Alicante (La Zenia, Teulada y Finestrat), Murcia (Los Alcázares y capital) y Almería (San Juan de los Terreros – Pulpí).

Su equipo multicultural, con dominio de más de una decena de idiomas, trabaja en un contexto en el que los cambios del mercado no se interpretan como fenómenos aislados, sino como respuestas directas a la evolución del entorno regulatorio y fiscal.

En ese marco, el foco se sitúa en anticipar fricciones legales y fiscales antes de que condicionen la operación, reduciendo incertidumbre en fases previas y facilitando que las transacciones lleguen a notaría sin desviaciones relevantes.