Hay debates que no desaparecen nunca porque tocan el núcleo de la vida económica y social. La vivienda es uno de ellos. Desde que tengo memoria, siempre ha estado en el centro de las preocupaciones ciudadanas y en la agenda política, atravesando crisis, ciclos expansivos, cambios de gobierno y reformas legales. Y, sin embargo, el diagnóstico se repite y la solución no llega.

Durante años se nos explicó —con argumentos impecables desde el punto de vista económico— que comprar vivienda era una decisión poco eficiente. Que lo racional era alquilar, como hacían las sociedades europeas más “avanzadas”: mayor movilidad laboral, menos capital inmovilizado, menor riesgo patrimonial. Comprar parecía casi una anomalía cultural española.

Hoy, ese relato ha saltado por los aires.

En muchas ciudades españolas, el alquiler mensual supera claramente la cuota de una hipoteca a largo plazo. La paradoja es evidente: se promueve el alquiler como opción preferente mientras el mercado hace que alquilar sea más caro, más incierto y menos estable que comprar. Pero, al mismo tiempo, comprar se ha convertido en un privilegio inaccesible para una parte creciente de la población, especialmente los jóvenes.

El mercado inmobiliario español se recalienta a un ritmo 2,3 veces superior al europeo"

Los datos ayudan a entender por qué esta tensión es cada vez mayor. Según Eurostat, el precio de la vivienda en España ha crecido un 12,8% interanual, más del doble que la media de la Unión Europea, situada en el 5,5%. Es decir, el mercado inmobiliario español se recalienta a un ritmo 2,3 veces superior al europeo. No se trata de una percepción subjetiva ni de un problema coyuntural: es una divergencia clara y sostenida.

Desde un punto de vista económico, el diagnóstico resulta incómodo, pero bastante consensuado. Por el lado de la demanda, confluyen varios factores: crecimiento urbano, hogares cada vez más pequeños, inversión en vivienda como refugio frente a la inflación y una demanda internacional que presiona determinadas zonas. Por el lado de la oferta, el problema es más estructural: rigidez del suelo, lentitud administrativa, inseguridad jurídica para el pequeño propietario y una escasa vivienda pública en alquiler que actúe como amortiguador del mercado.

El resultado es un mercado tensionado en el que se interviene el precio, pero no se resuelve el problema de fondo: la falta de oferta suficiente. Y cuando no se actúa sobre las cantidades, la presión simplemente se desplaza, no desaparece.

Sigue siendo un tema irresoluble porque es un problema de largo plazo gestionado con herramientas de corto plazo"

Entonces, ¿por qué la vivienda sigue siendo un tema prioritario y, al mismo tiempo, irresoluble? Porque es un problema de largo plazo gestionado con herramientas de corto plazo. Construir vivienda, planificar suelo o desarrollar un parque público de alquiler lleva años. Los costes políticos son inmediatos; los beneficios, diferidos. Además, la vivienda divide a la sociedad de forma transversal: propietarios frente a no propietarios, jóvenes frente a mayores, inquilinos frente a arrendadores. Cada medida genera ganadores y perdedores muy visibles.

En el fondo, el debate que rara vez se formula con claridad es este: ¿queremos que la vivienda sea un bien accesible o un activo que sostenga el ahorro de las familias? ¿Es posible seguir defendiendo ambas cosas a la vez sin asumir tensiones crecientes?

A este dilema estructural se le añade ahora un cambio generacional profundo. A quienes crecimos en los años ochenta y noventa se nos transmitió un guion vital muy claro: encontrar a alguien a quien amar, comprarse una casa, tener hijos. Con el tiempo, muchos hemos entendido que ese relato también era una trampa, pero tuvo un efecto económico evidente: convirtió a la vivienda en la principal prioridad de ahorro de varias generaciones. La casa era proyecto vital, ancla de estabilidad y objetivo económico central.

La vivienda no es un problema ideológico ni coyuntural"

Las generaciones más jóvenes, especialmente la generación Z, están rompiendo ese esquema. No solo porque el acceso a la vivienda sea más difícil, sino porque sus prioridades están cambiando: más peso a la flexibilidad, a la experiencia, a la movilidad y a la incertidumbre asumida como norma. El problema es que este cambio de valores se produce en un mercado que sigue organizado como si todos quisiéramos —y pudiéramos— ahorrar para comprar una vivienda.

Y ahí surge la gran pregunta, quizá la más incómoda de todas: si la vivienda deja de ser el eje del proyecto vital y, al mismo tiempo, sigue siendo inaccesible, ¿hacia dónde vamos como sociedad? ¿Qué sustituye a la vivienda como pilar de estabilidad económica y social?

La vivienda no es un problema ideológico ni coyuntural. Es un fallo persistente de coordinación entre política pública, mercado, demografía… y ahora también expectativas vitales. Mientras se siga actuando sobre el precio sin aumentar oferta, mientras se fomente el alquiler sin hacerlo viable y mientras no se entienda que el cambio generacional exige repensar el modelo completo, la vivienda seguirá ocupando la agenda política. No porque no sepamos que es prioritaria, sino porque seguimos sin saber —o sin atrevernos a decidir— hacia dónde queremos ir.

Isabel Martínez Conesa

Catedrática de Contabilidad

Directora de la Cátedra de Mujer Empresaria y Directiva