José Ramón Blázquez no se muestra sorprendido por la fotografía que deja el sector inmobiliario en 2025. “Es exactamente la que esperábamos”, resume. Una demanda muy alta —ya anticipada por el INE a través de las sucesivas revisiones al alza en la previsión de creación de hogares— que vuelve a quedar insatisfecha porque el mercado no es capaz de generar vivienda nueva al ritmo que exige el crecimiento demográfico. El resultado, explica, es un problema estructural que no solo no se corrige, sino que se agrava año tras año.
En ese contexto, la subida de precios a doble dígito era, a su juicio, inevitable. La escasez de obra nueva y el incremento sostenido de los costes vinculados a la construcción han empujado los precios al alza, sin que haya habido una reacción relevante por parte de las administraciones. Las licencias continúan atascadas, los nuevos desarrollos siguen bloqueados o semibloqueados y las ciudades no están invirtiendo en las infraestructuras necesarias para desbloquear suelo y facilitar el crecimiento urbano.
Blázquez insiste en que, en muchos casos, toda la carga de la inversión recae sobre los propietarios del suelo, algo que no siempre es viable. A ello se suma el endurecimiento de las exigencias por parte de las compañías suministradoras, especialmente en lo relativo al suministro eléctrico, un problema que, advierte, seguirá presente durante varios años si no se aborda de manera estructural. “Los costes siguen siendo altos, los visados avanzan poco a poco, pero con mucho esfuerzo”, apunta.
Los datos, no obstante, muestran un leve avance. En 2024 se cerró el ejercicio con unos 3.295 visados de obra nueva. En 2025, con cifras hasta septiembre, ya se han superado los 3.301, lo que permitiría cerrar el año por encima del ejercicio anterior si se mantiene la tendencia. Aun así, la cifra sigue muy lejos de las 14.400 viviendas anuales que, según el INE, serían necesarias en la provincia de Guadalajara. “Se va subiendo poco a poco, pero seguimos lejos de lo que realmente hace falta”, reconoce.
Los precios, además, seguirán presionando al alza en 2026. Blázquez confía en que el crecimiento se modere, aunque advierte de que ya existen dificultades reales para que muchas familias puedan afrontar el precio de compra. A ello contribuye, subraya, una carga fiscal que ronda el 25% del coste final de la vivienda. IVA, actos jurídicos documentados, ICIO y tasas diversas se van acumulando y elevan el precio muy por encima de lo deseable. “Sería fundamental que las administraciones redujeran esa presión fiscal, especialmente para facilitar el acceso a la primera vivienda”, señala.
El ritmo de compraventas se mantendrá elevado, aunque previsiblemente perderá algo de intensidad tras varios años de fuerte crecimiento, especialmente en el mercado de segunda mano. La oferta de obra nueva es limitada y no puede crecer más allá de lo que ya está en el mercado. En paralelo, la vivienda protegida sigue prácticamente paralizada. Este año, explica Blázquez, no se ha promovido ninguna porque los módulos están por debajo del coste real de construcción. “Mientras no se actualicen esos módulos, no se podrá hacer vivienda protegida”, afirma. A su juicio, esa debería ser una prioridad absoluta de las administraciones, junto con una mejora de la normativa que impulse de verdad este tipo de vivienda.
El desbloqueo del decreto de vivienda protegida, que quedó pendiente pese al consenso técnico, sería un paso decisivo. Existe, recuerda, un segmento amplio de la población que podría acceder a una vivienda si los precios fueran más razonables. Sin embargo, muchos desarrollos continúan paralizados por la falta de inversiones públicas en infraestructuras. “Hace falta invertir en la ciudad. Es una asignatura pendiente”, insiste. Sin ese respaldo, los propietarios tienen serias dificultades para urbanizar el suelo y ponerlo en el mercado.
Para Blázquez, el diagnóstico es compartido desde hace años, pero las soluciones no llegan. Señala dos factores clave: los problemas de financiación de las administraciones y el miedo político a tomar decisiones valientes. “Bajar impuestos o invertir en infraestructuras parece incómodo para las corporaciones, pero no hacerlo está agravando el principal problema de los españoles”, sostiene. A su juicio, se ha generado un “elefante burocrático” con estructuras ineficaces que dificultan cualquier avance.
Pese a que existe consenso en medidas como la creación de un Fondo Nacional que aporte seguridad jurídica al urbanismo o la aprobación definitiva del decreto de vivienda protegida, las decisiones se bloquean por razones políticas. “Nos escuchan a veces, otras no, pero las propuestas están ahí”, lamenta.
El deterioro del parque residencial y el envejecimiento de las ciudades es otro de los problemas que identifica. Muchas viviendas requieren reformas integrales que los propietarios no pueden afrontar por falta de recursos o ayudas. La falta de inversión urbana no solo afecta al acceso a la vivienda, sino también a la calidad de vida y al atractivo turístico de las ciudades. “Llevamos demasiado tiempo centrados en el gasto corriente y nada en inversión”, apunta, defendiendo un cambio de prioridades presupuestarias, aunque reconoce que la inversión “luce menos” políticamente porque no se disfruta de forma inmediata.
De cara a 2026, Blázquez enumera tres medidas claras y, a su juicio, fácilmente aplicables. La primera, una bajada de impuestos en la compra de la primera vivienda, como fórmula más equitativa que las ayudas selectivas. La segunda, un impulso decidido a la inversión en infraestructuras urbanas. Y la tercera, mejoras normativas que no requieren inversión económica, pero que pueden simplificar el urbanismo y hacerlo menos costoso. Entre ellas, medidas que permitan aumentar el número de viviendas en el mismo suelo, optimizando un recurso escaso como es el suelo urbano.
A estas cuestiones se suma un problema que considera crítico: el mercado del alquiler. “Está muerto mientras no exista seguridad jurídica para los propietarios”, sentencia. La inquiocupación y la legislación actual han provocado la retirada de viviendas del mercado, el encarecimiento de los precios y el endurecimiento de los requisitos de acceso. En un país mayoritariamente de propietarios particulares, muchos dependen del alquiler como complemento de ingresos. “Mientras no se corrija esta situación, el mercado del alquiler seguirá bloqueado y las clases más desfavorecidas lo tendrán cada vez más difícil”, concluye.
