Figuración de un proyecto para estudiantes de Round Hill en MadridMADRID (EFE). El mercado de las residencias de estudiantes, que está previsto que crezca aún un 20 % en los próximos tres años, atrae cada vez más atención inversora, de forma que en lo que va de año ha absorbido más de 1.200 millones de euros, una cifra récord que triplica toda la inversión acumulada en 2021.
Concretamente, y según cálculos de la consultora Savills, entre enero y agosto el sector español de las residencias de estudiantes atrajo una inversión de 1.246 millones de euros, frente a los 454 millones absorbidos durante todo el año pasado.
Además, en 2022 han tenido lugar destacadas operaciones corporativas, como la compra hace algo más de un mes de Resa -una plataforma de gestión de plazas en residencias en más de veinte ciudades españolas gestionada por la estadounidense Greystar- por parte del fondo holandés PGGM, que adquirió la participación de AXA y CBRE por casi 900 millones de euros.
Igualmente, el pasado mayo el fondo alemán Patrizia se hizo con dos residencias de estudiantes en Barcelona, propiedad de The Student Hotel, por más de cien millones en una reñida puja en la que estuvo asesorado por Savills Aguirre Newman.
"El sector de las residencias de estudiantes se presenta como una buena oportunidad de inversión", explican a Efe desde Bankinter Investment, la división de banca de inversión de Bankinter.
En 2018 la entidad financiera lanzó el fondo de capital riesgo VStudent Aulis, junto al grupo estadounidense Valeo Groupe, como socio operador, y Plenium Partners, como gestor. Además, cuenta con cinco residencias operativas repartidas en Granada, Sevilla, Barcelona y dos en la ciudad portuguesa de Oporto.
"En España el segmento de las residencias inició su andadura en el año 2016”, cuando empezó a suponer "una alternativa de inversión en el mercado residencial", según relata a Efe el director de residencias de estudiantes en Savills España, Nicolás Llari de Sangenís.
A su juicio, la progresión hasta el momento ha sido “exponencial”, lo que refleja el creciente “interés y apetito” por parte de los inversores institucionales.
Según explica, existen dos tipos de inversores: uno con un perfil “promotor” vinculado a la rehabilitación del activo, y otro “muy conservador” que lo que valora es poder comprar un edificio ya existente y operativo.
“Una obra de una residencia nueva es difícil sacarla adelante por debajo de 1.400 euros el metro cuadrado”, estima Llari de Sangenís, que subraya que la renovación del activo, en cambio, puede oscilar entre los 600 y 1.000 euros.
Por su parte, el activo de nueva construcción que está ganando cada vez más terreno en este segmento inmobiliario es la residencia de construcción "industrializada", que se suele ubicar en las periferias de las ciudades, explican desde la constructora española ACR.
“En el mercado de las residencias de estudiantes es tan importante el operador como el inversor”, explica a Efe el director del equipo de Real Estate Investment Banking y responsable del sector de residencias de estudiantes en CBRE, Carlos de la Torre.
Tras la pandemia, este sector se ha consolidado en España por su carácter “resiliente” y “anticíclico”, añade la consultora inmobiliaria CBRE, defendiendo que “para el inversor es un activo sencillo de operar”.
A la hora de medir la rentabilidad, el inversor aplica la tasa interna de retorno (TIR), aunque De la Torre considera que “hay algunos que son más oportunistas porque compran el suelo, construyen en él y se van”.
Por su parte, el fondo de inversión belga LIFE.be aplica la fórmula de concesión de propiedad de administraciones públicas o privadas para abaratar el precio del suelo, donde explotan el terreno hasta que termine el contrato.
A pesar de que en España haya más de 1,624 millones de estudiantes universitarios, esta cifra no es “subjetiva a la hora de hablar de una residencia para ellos, ya que muchos estudian donde viven”, comenta De la Torre.
Según un estudio realizado por CBRE, casi un tercio del total -554.000 estudiantes- tienden a utilizar una residencia, de los que 362.000 son "domésticos" (nacionales), por ejemplo, viven en Sevilla y estudian en Murcia; 132.000 internacionales, específicamente, de origen latinoamericano, y 60.000 provienen de la beca Erasmus y otros programas de movilidad.
A la par que “la demanda crece”, comenta De la Torre, la oferta, que experimenta una tendencia positiva desde hace cuatro años, “registra para este curso académico un total de 114.000 camas”, casi un 8,6 % más que las 105.000 contabilizadas en 2021.
Sin embargo, alrededor del 25 % de las camas ofertadas pertenece a colegios mayores o residencias “obsoletas” que, a juicio de la consultora, provoca “la pérdida de estudiantes”.
“Es un porcentaje bastante alto”, considera De la Torre, que prevé que estos activos “se tendrán que reformar o sacar del mercado”, de hecho, reconoce que ya hay casos en los que los propietarios actuales no tienen la capacidad de reinvertir en la residencia para su mejora.
“Se espera un aumento de 13.000 camas para 2025, hasta las 127.000”, estima CBRE, en referencia a la previsión realizada por la consultora para los próximos años.
Según los datos registrados por la consultora Savills, en los últimos cinco años se ha registrado un crecimiento acumulado del 14 % en el número de plazas en residencias estudiantiles.
El mercado español cerrará 2022 con 23 nuevos proyectos, seguidos de los 15 que verán la luz en 2023 en los que la sostenibilidad se convertirá en protagonista.
La ciudad más cara para estudiar es Madrid, que se encuentra “bastante por encima” de la tarifa mensual que se paga en una residencia en Barcelona, donde el precio varía entre los 800 y 1.200 euros, frente a los 1.000 y 1.600 del caso de la capital de España.
