La familia Santos Tejedor saca a bolsa la socimi de sus hoteles por 630 millones de euros

VALENCIA (J.L/EP). La familia Santos Tejedor sacará a bolsa su socimi, Nordeste Properties, firma con sede en Madrid con la que gestiona el alquiler de los edificios en los que se ubican sus 12 hoteles de lujo repartidos por la geografía española, con un valor de 630 millones de euros.

El comité de coordinación de mercado e incorporaciones de BME considera que la compañía reunirá los requisitos exigidos para su incorporación al segmento de negociación BME Scaleup, el nuevo mercado bursátil orientado a empresas en fase de crecimiento.

La socimi, controlada por los ocho hermanos Santos Tejedor, que heredaron los negocios hoteleros e inmobiliarios de su padre --José Luis Santos--, es propietaria de 13 edificios que alquila a su empresa Hoteles Santos, que realiza la explotación de los hoteles, según figura en el folleto de incorporación a Scaleup.

En concreto, todos los edificios explotados cuentan con un contrato de arrendamiento de 20 años formalizado el pasado 1 de enero. Dicho acuerdo es prorrogable automáticamente por periodos de 3 años, salvo que se comunique lo contrato con al menos seis meses de antelación. "No obstante, con un preaviso de 6 meses, la arrendataria podrá rescindir el contrato en el periodo del año 1 al 3 con una penalización de 3 meses de renta; y, a partir de ese periodo, sin penalización", recoge el documento. 

La renta que recibe la socimi es variable en función de cada propiedad, pero se sitúa en el 23% o el 25% de los ingresos mensuales del hotel, sin un mínimo garantizado. Además, la sociedad no recibiría el pago de esta renta si por obras u otro motivo de fuerza mayor tuviera que cerrar el hotel. 

Cartera de propiedades

La cartera de esta compañía está compuesta por el Gran Hotel Miramar Málaga, Hotel Las Arenas Valencia, Hotel Porta Fira Barcelona, Hotel Nixe Palace Palma Mallorca, Hotel Praga Madrid, Hotel Santemar Santander, Hotel Agumar Madrid, Hotel Val de Neu Baqueira, Hotel Saray Granada, Hotel Nelva Murcia, Hotel Maydrit Airport Madrid y Hotel Diagonal Plaza Zaragoza. Tres, entre ellos Las Arenas, son de 5 estrellas (Gran Lujo); uno es de 5 estrellas; uno es de 4 estrellas Superior, mientras que el resto es de 4 estrellas. En total suman un total de 2.811 habitaciones.

Además, cuenta con una propiedad en el vértice de la plaza del Ayuntamiento de Valencia, en la que está previsto acometer un proceso de rehabilitación para su transformación en hotel, una vez se obtengan las correspondientes licencias. Según el proyecto provisional existente, el hotel resultante sería de 5 estrellas (Gran Lujo) y contaría con aproximadamente 170 habitaciones. No obstante, tal y como desveló Valencia Plaza, este edificio todavía cuenta con tres viviendas alquiladas mediante un contrato de renta antigua, algo que impide poder acometer esta operación en la actualidad.

Toda esta cartera está valorada en 592 millones de euros a cierre del pasado ejercicio, según un informe elaborado por la consultora CBRE. En concreto, el Hotel Las Arenas ocupa la primera posición, junto con el Gran Hotel Miramar de Málaga. Ambos están valorados en 115 millones de euros, lo que supone el 39,2% del valor total de los activos. Por su parte, el edificio situado en el centro del 'Cap i Casal' cuenta con valor de tasación de 17,9 millones de euros. Además, según informa la compañía, el plazo estimado de las obras de esta propiedad para su reconversión en hotel sería de tres años desde el inicio de las mismas. 

Hotel Las Arenas y edificio en la calle San Vicente de València

El Hotel Las Arenas, con 253 habitaciones y 33.560 m2 construidos cuenta con lobby bar, restaurante, 19 salas, dos piscinas exteriores, zona de balneario, gimnasio, jardines y 320 plazas de aparcamiento, según este folleto. El edificio, que data del año 2006 no ha sufrido grandes reformas desde entonces, por lo que se encuentra con un estado de conservación media. Por ello, la firma proyecta una inversión de 750.000 euros para reformar baños en las habitaciones, instalar un baño nuevo en el gimnasio y cambiar el suelo del spa. Todo ello se ejecutará durante el ejercicio presente y el próximo. 

Esta propiedad es la que mayor beneficio reportó a la sociedad en 2023, concretamente un 21,2% del total, seguido de cerca por el Gran Hotel Miramar de Málaga, con el 19,1% de las ganancias. En tercer lugar, con un 11,6% se situó el Hotel Porta Fira de Barcelona. El resto de activos representaron menos de un 10% del importe neto de la cifra de negocios de Nordeste Properties.

Por su parte, respecto a la propiedad en la calle San Vicente de València, el folleto revela que cuenta con una superficie construida de 10.529 m2 y que la intención de la firma es iniciar la rehabilitación del edificio "tan pronto como obtenga las licencias necesarias". No obstante, reconoce que la sociedad carece de una estimación de las licencias necesarias y que a cierre de 2023 el inmueble contaba con 4 viviendas, 3 oficinas y 9 locales alquilados.

Respecto a los contratos con los inquilinos de los mismos, explica que existe una renovación tácita mes a mes, salvo en 2 locales y en 3 de las viviendas de alquiler vitalicio. Respecto a los locales, en uno de ellos existe un procedimiento judicial abierto para su resolución, mientras que en el otro existe un acuerdo vigente hasta el año 2036, aunque la firma asegura estar negociando con los inquilinos "de cara a su resolución en el momento que obtenga las licencias necesarias para poder iniciar las obras"

Beneficio de 22,6 millones de euros

En 2023, Nordeste Properties ingresó 35,5 millones de euros, un 37% más que en 2022, tuvo un resultado de explotación de 22,5 millones, triplicando el obtenido un año atrás, y ganó 22,6 millones de euros, seis veces más que en 2022. Todo ello según las cuentas publicadas en el folleto y auditadas por Moore. 

La presidenta de la socimi es Ana Isabel Santos Tejedor y la vicepresidenta María José Santos Tejedor (que son hermanas, la primera con el 13% de las acciones y la segunda con el 11%), siendo consejeros María José Cabeza, Juan Antonio Sáiz y Miguel Ángel Rodríguez García. Los 8 hermanos Santos Tejedor se reparten casi el total del accionariado a razón de alrededor de un 13% cada uno y hay un 0,35% de las acciones en manos de sus hijos.

12,6 euros por acción

El consejo de administración de la empresa, cuyo asesor registrado es VGM Advisory Partners, ha tomado como referencia para el inicio de la contratación de las acciones un precio de 12,60 euros por acción, teniendo en cuenta el informe de valoración realizado por un experto independiente, lo que implica una valoración total de la compañía de 629,62 millones de euros repartidas en 49,97 millones de acciones.

Estrategia y ventajas competitivas

La entidad emisora destaca en el folleto el potencial de su negocio a largo plazo y deja la puerta abierta a invertir en un futuro en inmuebles destinados a otros alojamientos, como puedan ser los apartamentos para alquiler turístico o corporativo. Respecto a sus ventajas competitivas, destaca:

1. Cartera de activos hoteleros diversificada "en ubicaciones atractivas y estratégicas de las principales ciudades españolas"
2. Propiedades arrendadas a Hoteles Santos, "un operador profesionalizado con una dilatada experiencia en explotación hotelera"
3. Contratos de arrendamiento a largo plazo y rentas variables vinculadas a los ingresos
4. Niveles de endeudamiento moderados
5. "Amplia experiencia" del consejo de administración en los ámbitos inmobiliario, hotelero, financiero y legal

BME Scaleup

El BME Scaleup es el mercado de valores dirigido especialmente a compañías "con un modelo de negocio probado y escalable de cualquier sector", según explica Bolsas y Mercados Españoles. "Las compañías incorporadas a BME Scaleup formarán parte del Entorno Pre Mercado, un programa formativo y de networking donde las empresas aprenden a profesionalizarse y aceleran su transformación para poder cumplir sus objetivos de crecimiento a través de los mercados de valores", añade en su carta de presentación.