La pandemia y los alquileres (II): comienzan los pronunciamientos judiciales

MURCIA. El pasado 7 de diciembre de 2020, publicábamos unas líneas sobre cómo podía afectar la crisis del coronavirus a los arrendamientos.

Esencialmente, reflexionábamos sobre el estado de la cuestión, y las distintas soluciones posibles, como la aplicación del principio "rebus sic stantibus", y el modo en que distintos territorios estarían tratando de resolver el asunto.

En los últimos días, hemos podido leer en prensa especializada que un Juzgado de Barcelona ha dictado una sentencia que ha analizado el tema, concluyendo que resulta de aplicación la facultad del juzgador de moderar la renta a abonar por la extraordinaria alteración de las circunstancias provocadas por la covid.

En concreto, nos referimos a la sentencia nº 1/2021, de 8 de enero, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona. El texto está disponible en la web del Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona.

La sentencia analiza la situación en la que se encuentra un arrendatario de 27 inmuebles que destinaba a al alquiler turístico. Esta actividad fue suspendida con la declaración del estado de alarma, lo que había motivado un acusado descenso de la facturación.

"Solo el tiempo dirá si la promulgación del Decreto Ley resulta útil a los efectos de prevenir este tipo de disputas"

El arrendatario, parte actora en el pleito, instaba la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus". Por tanto, desde el punto de vista jurídico se trataba de determinar si era posible adoptar medidas adicionales a las previstas en el RDL 15/2020 para moderar el régimen de pagos. En este punto, la sentencia concluye que “la promulgación del RDL 15/2020 no impide acudir a la cláusula rebus sic stantibus como complemento del ordenamiento jurídico en aras a solicitar una medida que restablezca la equidad en el contrato si se considera que la moratoria que prevé dicha norma no lo hace de una manera adecuada en el contrato en concreto de que se trate”.

En el caso analizado, se entiende equitativo por el juzgador que se abone el 50% de la renta acordada (que es una de las alternativas que se recogen en el capítulo I del RDL 35/2020, de 22 de diciembre; y una solución que ofrece también el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de la Comunidad Autónoma de Cataluña), lo que tampoco permite al arrendatario neutralizar todas las pérdidas asociadas al descenso de la actividad turística, al fin y al cabo se trata de un riesgo inherente a la propia actividad.

Dicha conclusión se alcanza tras analizar si concurren los requisitos oportunos, que la sentencia sintetiza del siguiente modo:

1.- Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio (si el contrato prevé la consecuencia de una alteración o el contrato lleva inherente la asunción del riesgo -un contrato de inversión- no se colmaría el requisito);

2.- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes;

3.- Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión, y;

4.- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa -a pesar de que el demandado introduce como elemento interesante que con la aplicación de la rebus se le hace partícipe de las pérdidas, pero en condiciones normales resulta ajeno a las ganancias-.

Encontramos, por tanto, que empiezan a surgir pronunciamientos judiciales relacionados con la cuestión que analizábamos el pasado 7 de diciembre. Si es el inicio de una tendencia, habrá de ser observado, en la medida en que la promulgación del RDL 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria parece estar encaminado a evitar la judicialización de estos conflictos. Dicho texto legal recoge en su Capítulo I medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios, en caso de arrendamientos para uso distinto de vivienda -incluyendo aquellos concertados con grandes tenedores, que son aquellos titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida superior a 1.500m²-, y para autónomos y pymes.

En el caso analizado por la sentencia, la mercantil demandante estaba sufriendo una disminución de la facturación muy acusada (un 82,7%) .

Solo el tiempo dirá si la promulgación de dicho Real Decreto Ley resulta útil a los efectos de prevenir este tipo de disputas.

Francisco Javier Cárdenas Gálvez

Abogado del departamento de procesal de PwC Tax and Legal