La pandemia y los alquileres: una complicada solución

MURCIA. Empezamos diciembre, y con él, el último mes de un 2020 que ha sido tristemente excepcional, y cuyos efectos resultan todavía complicados de medir. Palabras como covid, desconfinar o desescalada han venido para quedarse. O al menos, en el diccionario. Así lo entiende la RAE al haberlas acogido en el Diccionario el pasado 29 de noviembre. Confiemos en que pronto caigan nuevamente en el olvido como la tan repetida prima de riesgo, tan de moda en la anterior crisis.

"no todos los arrendadores son grandes corporaciones que pueden permitirse condonar o aplazar el pago de las rentas"

La crisis provocada por la pandemia está afectando directamente a prácticamente todos los sectores económicos. Mientras que unos pocos observan incrementos en sus actividades y cifras de facturación, y otros están sufriendo las consecuencias derivadas de las restricciones que se adoptan.

En estas circunstancias, se han habilitado mecanismos para tratar de paliar, en lo posible, el golpe: las líneas ICO habilitadas, los ERTE, etc. Pero nos encontramos con otro coste con una difícil solución: los arrendamientos.

Lo normal será tratar de negociar con el arrendador para que ninguna de las partes se vea excesivamente afectada por las restricciones. Sin embargo, no es una cuestión sencilla de abordar: no todos los arrendadores son grandes corporaciones que pueden permitirse condonar o aplazar el pago de las rentas -que a su vez, sufragan multitud de gastos, sueldos, etc.-. Hay pequeños inversores, incluso particulares, a los que la renta supone el grueso de sus rendimientos. Piénsese en aquél que invirtió en un local comercial o en adquirir otro inmueble para afrontar la jubilación...

Al margen de la regulación contenida en el Real Decreto-Ley 15/2020 -cuyo capítulo I recoge medidas para reducir costes de pymes y autónomos, y con un alcance muy limitado-, poco se ha legislado sobre la cuestión, debiendo analizarse caso por caso la aplicabilidad del principio rebus sic stantibus: de forma muy simplificada, viene a permitir que se produzca la resolución o la modificación de un contrato por la alteración significativa de las circunstancias económicas en las que se firmó.

¿Cómo se está aplicando la misma?

En Cataluña, por ejemplo, se ha publicado el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, que ha venido a regular cómo se aplicará en los arrendamientos (contemplando reducciones del 50%), tratando de instaurar un “principio de solidaridad que se traduce en el reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando así el riesgo y evitando hacerlo gravitar sobre una sola de las partes contratantes”.

En Madrid, por otro lado, hemos visto cómo un juez ha determinado cautelarmente que el arrendatario de una discoteca abone el 50% de la renta anterior a la pandemia, desde que se permita la reapertura; y mientras no se permita, acuerda la suspensión del pago de la renta, de manera que se sigan abonando las cantidades complementarias que han venido abonándose durante la moratoria de pago aprobada por Real Decreto-ley 15/2020 (Auto 447/2020, 25/9/2020, JPI 81 Madrid).

Y en cuanto al Tribunal Supremo, este año ha publicado la Sentencia nº 156/2020, de 6 de marzo, en la que aborda nuevamente la cuestión.

Habremos de esperar a ver cómo se resuelve la cuestión en la Región. De momento, se publica que la Comunidad presentó una guía sobre esta cuestión en el ámbito de la hostelería. Veremos cómo evoluciona.

Francisco Javier Cárdenas Gálvez

Abogado del departamento de procesal de PwC