La accesibilidad en las comunidades de propietarios: ¿derecho o concesión graciable?

MURCIA. La Constitución Española proclama en sus artículos 9 y 14 que los españoles son iguales ante la ley sin que pueda prevalecer discriminación alguna por razón de cualquier condición o circunstancia personal o social, al tiempo que obliga a los poderes públicos a promover las condiciones para que la igualdad entre los ciudadanos sea real y efectiva, así como a eliminar los obstáculos que impidan o dificulten su plenitud, facilitando la participación de todos ellos en la vida política, económica, cultural y social.

No cabe duda alguna de que las personas con discapacidad son un grupo social vulnerable que requiere de políticas que los amparen y protejan en todos los ámbitos para que la igualdad sea un hecho y no una mera entelequia. Así lo entiende nuestra Carta Magna que, en su artículo 49, contiene un mandato a los poderes públicos para que realicen políticas de previsión, tratamiento, rehabilitación e integración de las personas con discapacidad y los amparen para que puedan disfrutar de los derechos que le reconoce al resto de ciudadanos.

"La accesibilidad ES LA clave de bóveda para el efectivo ejercicio de los derechos de las personas con discapacidad, COMO el de la vivienda"

Es un hecho que en nuestro país se ha avanzado muchísimo en el reconocimiento y protección de los derechos de las personas con discapacidad desde aquel lejano 1978 y que tal espíritu impregna gran parte de nuestro ordenamiento jurídico, existiendo además una importantísima Ley que detalla y sistematiza sus derechos: el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social.

La citada norma contiene una clarísima declaración de intenciones en su artículo 1 cuando nos dice que su objeto es "garantizar el derecho a la igualdad de oportunidades y de trato, así como el ejercicio real y efectivo de derechos por parte de las personas con discapacidad en igualdad de condiciones respecto del resto de ciudadanos y ciudadanas, a través de la promoción de la autonomía personal, de la accesibilidad universal, del acceso al empleo, de la inclusión en la comunidad y la vida independiente y de la erradicación de toda forma de discriminación (…)".

Autonomía personal y vida independiente son dos conceptos fundamentales sobre los que pivotan todos los demás derechos de las personas con discapacidad. Y uno de los mayores retos que se plantea para conseguirlos es el de la conocida como "accesibilidad universal", entendida ésta como "la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible".

La accesibilidad vendría a ser la clave de bóveda para el efectivo ejercicio de una parte importante de los derechos de las personas con discapacidad, entre ellos el de la vivienda; en este último caso para garantizar que quienes tengan una discapacidad que les comporte una movilidad reducida puedan acceder y salir de sus hogares de una manera cómoda y segura. Sin embargo, esa accesibilidad dista mucho de ser real hoy día.

Para poder entender la magnitud del problema que nos ocupa, conviene poner de manifiesto unos datos demoledores contenidos en un estudio elaborado en 2018 por la Fundación Mutua de Propietarios en colaboración con la Cátedra Unesco de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona: de los casi diez millones de edificios de viviendas que había en España en ese momento, tan sólo el 0,6% de ellos cumplía con los requisitos legales de accesibilidad universal para personas con movilidad reducida o discapacidad. Y entrando en datos más concretos y tangibles: el 63% no eran accesibles al portal desde la calle, el 22% carecía de ascensor y tan sólo un 29% contaba con videoportero.

A lo largo de estos años se han aprobado, tanto a nivel estatal como autonómico, todo un elenco de normas tendentes a establecer los requisitos que deben reunir las nuevas edificaciones y viviendas para ser accesibles, así como mecanismos legales para la adaptación de las previamente existentes.

Quizá uno de los mecanismos que más útiles está siendo en la práctica sea el del Informe de Evaluación de Edificios, que analiza la situación en que se encuentran los inmuebles con relación a su estado de conservación, cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal y su grado de eficiencia energética. Su utilidad viene dada por el hecho de que es obligatoria su emisión en los edificios de viviendas con una antigüedad superior a los 50 años, así como para aquellos casos en los que se pretenda solicitar ayudas públicas para desarrollar actuaciones en cualquiera de los tres ámbitos indicados.

Por su parte, en el plano normativo se han de destacar dos importantes leyes. En primer lugar, la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad. Esta norma reconoce a las personas con discapacidad, también a los mayores de setenta años, la posibilidad de promover y/o llevar a cabo, en determinadas circunstancias, reformas en el interior de las viviendas, así como la modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca urbana y la vía pública, tales como escaleras, ascensores, pasillos, portales, etcétera, además de las necesarias para la instalación de dispositivos electrónicos que favorezcan la comunicación con el exterior.

La particularidad de esta vía, no demasiado conocida, es que las obras necesarias las abonaría el interesado quedando, eso sí, en beneficio de la finca. El procedimiento que se ha de seguir es muy sencillo, bastando la comunicación a la comunidad de propietarios de que se van a acometer esas obras, teniendo la comunidad la posibilidad de oponerse únicamente de manera razonada, en cuyo caso sería un juez el que decidiera sobre aquéllas.

El segundo texto legislativo clave para esta materia es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal que ofrece distintas posibilidades para conseguir que se efectúen en las zonas comunes de un edificio las obras de accesibilidad necesarias para personas con movilidad reducida (tanto personas con discapacidad como mayores de setenta años). El primer procedimiento es el ordinario del régimen de adopción de acuerdos en la comunidad: someter la obra a la consideración de los vecinos y si el acuerdo es adoptado con la mayoría necesaria, la actuación de accesibilidad será obligatoria y abonada por todos los propietarios.

"La accesibilidad universal en las comunidades de vecinos es una asignatura pendiente"

Ahora bien, existe otro camino que no hace depender tanto la realización de la obra de accesibilidad de la voluntad de los vecinos, quienes a veces se oponen de manera injustificada. Dicho mecanismo, contenido en el artículo 10.1.b) de la citada ley, convierte en obligatorias, sin necesidad de que se adopte un acuerdo de la comunidad de propietarios, las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal con la condición de que el importe de las mismas, repercutido anualmente, no supere las doce mensualidades de gastos descontadas las ayudas públicas que se puedan obtener. También serán obligatorias las obras si, aun superándose su coste ese límite, las ayudas a las que pueda tener acceso la comunidad de propietarios alcancen el 75% del importe de la obra que se haya de realizar.

Si atendemos a lo expuesto, podemos concluir que existe una sólida protección jurídica para quienes precisen de la realización de obras de accesibilidad en su comunidad de propietarios. Pero nos engañaríamos. Estos derechos en numerosas ocasiones no son sino papel mojado, ya que en la práctica dependen de la voluntad colaborativa de los integrantes de la comunidad de propietarios.

Es una realidad -de la que puedo dar buenas muestras que a un lector con cierta sensibilidad harían sonrojar, cuando no enfurecer- que en muchos casos los propios vecinos de la persona con movilidad reducida dificultan, cuando no se oponen abiertamente, a que se realicen las obras de accesibilidad necesarias para que su vecino pueda hacer un uso digno de los elementos comunes del edificio. De ahí el título de este artículo: La accesibilidad en las comunidades de propietarios: ¿derecho o concesión graciable?

Ante estas actitudes, algunos optan por asesorarse profesionalmente y buscar en la vía judicial lo que sus propios convecinos les niegan inmisericordemente. Otros muchos desisten de continuar con sus reivindicaciones por evitar un conflicto en el lugar donde viven o por temor a la incertidumbre de un procedimiento judicial que puede llevar años para su conclusión, pues tal es el estado de la Administración de Justicia en nuestro país.

Por ello se hace absolutamente necesario apelar a la formación y a la concienciación de los profesionales (administradores de fincas y abogados), quienes pueden desplegar una importante labor pedagógica y de mediación en las comunidades de propietarios. Y, cómo no, a la solidaridad de los propios vecinos, que son quienes conviven diariamente con quien se enfrenta a las barreras como consecuencia de sus dificultades de movilidad.

La accesibilidad universal en las comunidades de vecinos es hoy día una asignatura pendiente en la que aún debemos andar mucho como sociedad, pero sin duda alguna es una batalla que, por dignidad, merece la pena librar.