ALICANTE. El cierre del ejercicio 2025 deja una lectura clara: la demanda extranjera no solo es resiliente, sino que mantiene su fortaleza en términos absolutos. Aunque su peso relativo sobre el total de ventas se situó en el 13,52%, en el cuarto trimestre se registraron algo más de 24.200 compras por ciudadanos internacionales, superando las 23.700 del trimestre anterior. Este dinamismo consolida un año en el que la inversión internacional ha rozado las 100.000 operaciones anuales.

El análisis por nacionalidades revela un cambio de guardia: los británicos (7,93%) mantienen el liderato, pero el "sorpasso" neerlandés es ya una realidad. Con un 6,77% del mercado, los Países Bajos superan a Alemania (6,65%) en volumen de transacciones. Este empuje proviene principalmente de la Unión Europea, que representa el 57,32% de las compras y paga un precio medio de 3.010 €/m², muy por encima de la media nacional.

La fortaleza del mercado es tan transversal que, en este último trimestre, nueve comunidades autónomas han registrado incrementos en el peso de compras extranjeras. Este dato demuestra que el apetito por el ladrillo español se expande con éxito más allá de los polos tradicionales, incluso en un escenario donde los ciudadanos de América del Norte lideran el gasto con una media de 4.381 €/m².

Precios en máximos: el desafío de un mercado exigente

Los datos oficiales del Colegio de Registradores dibujan un escenario de vigor, pero también de mayor exigencia. El precio medio de la vivienda alcanzó los 2.354 €/m² en el cuarto trimestre de 2025, un nuevo máximo histórico que representa un incremento del 2,2% trimestral y sitúa la tasa interanual en un sólido 9,5%.

Este hito de precios cobra especial relevancia para el comprador extranjero, especialmente al observar que la vivienda nueva ya se sitúa en los 2.500 €/m². Aunque España sigue siendo una oportunidad de inversión clara, el cliente debe navegar ahora en un contexto de máximos históricos en ambas modalidades (nueva y usada), donde la rentabilidad depende más que nunca de una selección quirúrgica del activo y una gestión fiscal impecable.

Concentración geográfica: Alicante y Murcia, líderes en tracción extranjera

La distribución territorial sigue un patrón marcado por la tradición turística, con una fuerza extraordinaria en el arco mediterráneo. Alicante lidera con contundencia a nivel nacional: el 42,91% de sus compras fueron realizadas por extranjeros en el cuarto trimestre, tras un sólido incremento de 2,59 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior.

El ranking de las provincias con mayor peso extranjero se completa con las Illes Balears (31,47%), Málaga (31,11%), Santa Cruz de Tenerife (26,44%) y Girona (24,8%). Por su parte, la Región de Murcia también muestra un músculo importante situándose en el 20,74%, mientras que Almería cierra el grupo de cabeza con un 16,69%.

"No es casualidad que el peso extranjero sea tan elevado en estas zonas", apunta Pedro Martínez, CEO de Fuster & Associates. "El inversor está buscando valores seguros. Aunque vemos ligeros ajustes en el peso relativo de algunas provincias este trimestre, el volumen absoluto sigue siendo altísimo. Localidades como Los Alcázares o San Pedro del Pinatar en Murcia siguen captando un perfil que busca una combinación ganadora de precio y calidad de vida".

Precios y financiación: el reto de los 2.354 €/m²

El precio medio nacional ha cerrado en 2.354 €/m² (+2,2% trimestral), marcando un nuevo máximo histórico. Sin embargo, el análisis de Fuster & Associates pone el foco en la vivienda nueva, que ya alcanza los 2.500 €/m² (+3,7%). Este escenario de precios récord, sumado a un endeudamiento medio por vivienda de 171.177 € (otro máximo histórico tras un ascenso trimestral del 2%), hace que el asesoramiento en financiación sea hoy el factor determinante.

Bajo este contexto, los indicadores de accesibilidad han registrado un nuevo deterioro. Con un tipo de interés medio del 2,97% y una cuota hipotecaria mensual de 796,6 € (un 1,3% más que el trimestre anterior), el esfuerzo financiero ya representa el 33,8% del coste salarial medio en España. Ante esta realidad, el comprador extranjero debe entrar al mercado con una estrategia clara y una due diligence financiera previa para evitar que el coste de la deuda comprometa la rentabilidad de la operación.

El mapa de precios es, hoy más que nunca, un tablero de contrastes. Mientras Madrid o Baleares rompen la barrera de los 4.100 euros, el interior sigue ofreciendo refugios de accesibilidad. Sin embargo, para el comprador extranjero que pone el ojo en la costa, la realidad es otra: en Alicante o Murcia, el valor real ya no se mide solo por el metro cuadrado, sino por la escasez de producto de calidad en zonas prime.

Madrid encabeza el ranking autonómico con 4.241 €/m², seguida de las Illes Balears (4.101 €/m²), País Vasco (3.489 €/m²) y Cataluña (2.779 €/m²). En el otro extremo, comunidades como Extremadura (894 €/m²) mantienen precios considerablemente más accesibles.

Para el comprador extranjero, especialmente aquel que busca una segunda residencia o inversión en zonas costeras, las cifras provinciales confirman la solidez del mercado. En Alicante, zona de especial interés para británicos y neerlandeses, el precio medio se situó en 2.181 €/m² en el cuarto trimestre. En Murcia, destino emergente y estratégico para este perfil, el precio alcanzó los 1.449 €/m². Estas cifras explican por qué, a pesar del encarecimiento que afecta a dieciséis comunidades autónomas, el arco mediterráneo sigue concentrando el grueso de la inversión internacional.

"En este escenario de máximos históricos, la clave no es solo comprar, sino saber dónde y cómo hacerlo", concluye Pedro Martínez. "Con un mercado tan atomizado y precios al alza, contar con un equipo legal y fiscal que domine las particularidades de cada zona es lo que permite convertir un mercado complejo en una oportunidad segura de inversión".

Áreas críticas para el comprador extranjero: donde extremar la prudencia

El contexto actual de precios en máximos históricos exige que el inversor internacional ponga el foco en cuatro áreas fundamentales para proteger su capital:

1. Seguridad jurídica: verificaciones exhaustivas antes de comprar

"Con el precio de la vivienda nueva ya situado en 2.500 €/m², una propiedad de 100 m² en una zona costera prime supone una inversión que supera con facilidad los 300.000 € una vez sumados impuestos y gastos de gestión", señala Pedro Martínez. "A esas cifras, cualquier problema legal es catastrófico. Hablamos de cargas ocultas, licencias irregulares, deudas comunitarias o viviendas que no están correctamente inscritas".

Para mitigar estos riesgos, Fuster & Associates realiza una due diligence completa que incluye el análisis exhaustivo de la nota simple registral; la revisión de licencias de obra y de primera ocupación; Certificados de deuda del IBI y comunidad de propietarios y la verificación de la cédula de habitabilidad y ausencia de procedimientos judiciales.

2. Financiación: requisitos más exigentes para no residentes

Los bancos españoles aplican criterios más restrictivos a los compradores internacionales. Típicamente, estos deben aportar una entrada del 30% o 40% del valor de tasación, además de presentar documentación exhaustiva sobre sus ingresos en origen.

"No es discriminación, es gestión del riesgo", aclara Martínez. "El banco asume que un no residente tiene menos vinculación con el país. Nuestro trabajo es presentar el perfil del cliente con la solvencia técnica necesaria ante entidades que conocen bien este segmento".

3. Fiscalidad del no residente: obligaciones más allá de la compra

La tributación en España es compleja y a menudo desconocida para el extranjero. Más allá del IVA o el ITP inicial, existen obligaciones recurrentes que deben contemplarse, que son: IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Grava la imputación de rentas incluso si la vivienda está vacía y es para uso propio; el Impuesto sobre el Patrimonio: Aplicable según el valor de los bienes y la normativa de la comunidad autónoma y el IBI y Plusvalía Municipal: Tasas locales y municipales obligatorias.

"Hay un choque de realidad cuando el inversor descubre que la Agencia Tributaria pide cuentas aunque la casa esté vacía. El IRNR es una obligación innegociable que debe estar en el Excel antes de firmar nada", advierte Martínez.

4. Localización: no todos los mercados evolucionan igual

Aunque la demanda se concentre en la costa, no todos los mercados tienen el mismo recorrido. F&A observa diferencias drásticas incluso dentro de una misma provincia.

"Alicante no es homogénea", explica Pedro Martínez. "Hay zonas como Orihuela Costa donde la demanda extranjera supera el 60%, frente a núcleos del interior con apenas un 10%. Nuestro conocimiento local nos permite orientar al cliente hacia donde está el valor real". En Murcia, aunque el peso medio de la demanda extranjera es del 20,74%, localidades como Los Alcázares, San Pedro del Pinatar o Mazarrón concentran porcentajes mucho más altos con rentabilidades muy atractivas.

Perspectiva 2026: moderación, pero no enfriamiento

De cara a 2026, los expertos de Fuster & Associates anticipan un escenario de moderación en el ritmo de crecimiento de los precios, especialmente en aquellas zonas que han experimentado las subidas más agresivas recientemente. Sin embargo, recalcan que esto no supondrá, en ningún caso, un enfriamiento brusco de la demanda.

"El mercado español sigue siendo extremadamente atractivo para el inversor internacional", concluye Pedro Martínez. "Ofrecemos estabilidad, un sistema registral que blinda la seguridad jurídica, conectividad total con Europa y precios que, aunque alcancen máximos históricos nacionales, siguen siendo muy competitivos si se comparan con Londres, París o Zúrich. Lo que veremos es una evolución en el perfil del comprador: será más exigente, estará más informado y demandará un asesoramiento integral desde el primer minuto".

Hacia un mercado más profesional

Para el ejercicio 2026, la firma prevé una estabilización o suave moderación de precios en enclaves de gran tensión como la costa mediterránea, Baleares y Canarias. Una de las tendencias clave será la consolidación de un nuevo perfil de comprador: profesionales en activo y nómadas digitales del norte de Europa y América del Norte, que se suman al tradicional mercado de retirados.

Asimismo, se anticipa una profesionalización forzosa del sector. La complejidad jurídica y fiscal actual dejará cada vez menos espacio para intermediarios sin formación especializada. Además, Fuster & Associates advierte de posibles ajustes puntuales en mercados costeros donde las nuevas restricciones al alquiler turístico en determinados municipios puedan redefinir el atractivo inversor, obligando a recalcular las rentabilidades reales antes de cada operación.

Fuster & Associates: más de 25 años al servicio del cliente extranjero

Con un cuarto de siglo de trayectoria, Fuster & Associates ha construido su reputación sobre tres pilares fundamentales que garantizan el éxito de cualquier operación inmobiliaria en España:

• Proximidad real: La firma cuenta con cinco oficinas estratégicamente ubicadas en las zonas de mayor demanda (La Zenia, Teulada, Finestrat, Los Alcázares y San Juan de los Terreros). Estar presentes físicamente donde ocurre la acción permite un acompañamiento directo y ágil al cliente.
• Equipo multicultural: Un equipo de profesionales que hablan más de 40 idiomas, combinando una sólida formación en derecho inmobiliario español con un conocimiento profundo de las particularidades legales y fiscales de los países de origen de los inversores.
• Experiencia contrastada: 25 años de experiencia avalan su capacidad para liderar todo el ciclo de la compra: desde la due diligence y la negociación hasta la obtención de financiación y la compleja gestión fiscal post-compra.

Bajo el liderazgo de Pedro Martínez como CEO, y con la visión estratégica de su fundador, David Albaladejo Fuster, la firma ha evolucionado de un bufete tradicional a un partner integral. Además, la excelencia profesional de la firma convive con un firme compromiso social, materializado recientemente en su alianza estratégica con Acnur a través del proyecto 'The NeighbourGood'.

"Al final del día, en una operación que supera fácilmente los 300.000 euros, el asesoramiento especializado no es un gasto, es el seguro de vida de la inversión", reconoce Pedro Martínez. "En Fuster & Associates tenemos claro que nuestra responsabilidad no acaba cuando el notario entrega las llaves; es precisamente en ese momento donde empieza el verdadero proyecto de vida de nuestro cliente en España".