En el campo de la promoción inmobiliaria orientada a la venta de viviendas en construcción a particulares se ha de tener muy presente que los contratos que el promotor/vendedor presenta al comprador/consumidor se encuentran sometidos a importantes condicionantes legales que es necesario conocer bien para evitar que en el contrato se incluyan cláusulas que puedan ser consideradas abusivas.

La normativa básica de referencia a la que se ha de acudir para analizar si una cláusula es abusiva o no está fundamentalmente integrada, a nivel nacional, por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (en adelante, TRLGDCU) y en el plano europeo por la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

 

Partiremos de la definición de cláusulas abusivas contenida en el TRLGDCU que las define así en su artículo 82: “Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

 

Sin ánimo de ser exhaustivo en estas líneas, citaremos algunas de las cláusulas que se consideran abusivas en el ámbito de la compraventa de viviendas por parte de consumidores, ordenándolas en tres grandes categorías para su mejor comprensión.

 

A) Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato

 

El artículo 89.3 del TRLGDCU establece de manera expresa que en la compraventa de vivienda se consideran abusivas una serie de cláusulas que, en síntesis, suponen la imposición al consumidor de ciertos gastos de documentación y de tramitación de la operación que por ley corresponden al empresario, esto es, al promotor:

 

*La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).

 

Los anteriores gastos, que van dirigidos a individualizar/concretar la vivienda objeto de venta o la financiación de su construcción, ha de abonarlos el promotor, siendo nulo cualquier pacto en contrario.

 

No es posible, por tanto, obligar al consumidor a aceptar las condiciones del préstamo negociado por el promotor"

 

*La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.

 

No es posible, por tanto, obligar al consumidor a aceptar las condiciones del préstamo negociado por el promotor. El comprador es libre de elegir y no se le puede penalizar por ello y mucho menos hacerle cargar con los gastos de cancelación de ese préstamo.

 

*La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

 

El ejemplo más frecuente es el intento de cargar al consumidor con el pago del impuesto de plusvalía municipal, cuyo sujeto pasivo es el vendedor, una práctica que el Tribunal Supremo ha declarado nula.

 

No se considera abusiva, sin embargo, la cláusula que establezca el reparto proporcional del IBI del año en curso entre promotor y comprador, habiendo declarado el Tribunal Supremo, en sentencia de 15 de junio de 2016 que, en caso de ausencia de pacto, el vendedor podrá repercutir esa parte proporcional al comprador.

 

*La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

 

*Íntimamente relacionada con las cláusulas anteriores, aunque no se encuentra recogida en el citado artículo, encontramos la prohibición de cargar al comprador con los gastos de emisión del certificado de eficiencia energética de la vivienda, una obligación que corresponde al promotor.

 

 

B) Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad entre las partes

 

Las siguientes cláusulas se refieren a supuestos en los que se produce un desequilibrio en la ejecución del contrato en favor del vendedor y en contra del comprador de la vivienda. Entre ellas podríamos incluir:

 

*La imposición de obligaciones al comprador del cumplimiento de todos sus deberes aun cuando el promotor no hubiere cumplido con los suyos.

 

*Reconocer al promotor la posibilidad de resolver el contrato de compraventa por incumplimientos de escasa trascendencia por parte del comprador.

 

*La autorización al promotor para resolver el contrato discrecionalmente, si al comprador no se le reconoce la misma facultad.

 

*La retención desproporcionada de cantidades abonadas por el comprador en caso de que renuncie a la compraventa, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si el que renuncia es el promotor.

 

*El establecimiento de penalizaciones desproporcionadas al comprador por incumplimientos, como por ejemplo intereses de demora excesivos si se retrasa en alguno de los pagos.

 

*El establecimiento de fechas de entrega de la vivienda que sean indeterminadas o ambiguas o la concesión al promotor de la posibilidad de alterar las fechas unilateralmente.

 

*La exoneración o limitaciones de responsabilidad del vendedor por los defectos o vicios constructivos que pueda presentar la vivienda.

 

*La concesión al vendedor de la facultad de alterar unilateralmente el precio del contrato o las características de la vivienda, salvo que esté debidamente justificado y se reconozca al comprador la facultad de desistir del contrato en caso de que se produzcan tales cambios.

 

 

C) Cláusulas abusivas por limitar los derechos básicos del consumidor

 

Este grupo de cláusulas engloba situaciones en las que el contrato trata de eliminar o condicionar el ejercicio de ciertos derechos que por ley corresponden al comprador/consumidor. Entre ellas podríamos destacar:

 

*Los pactos de renuncia por parte del comprador a la entrega de garantías (avales o pólizas de seguro de afianzamiento) por las cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción de la vivienda.

 

*Los pactos de renuncia al derecho del consumidor a la elección del notario competente según la ley para autorizar la escritura de compraventa.

 

*La imposición al consumidor de sumisión a arbitrajes distintos del arbitraje de consumo.

 

Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas"

 

*El establecimiento de pactos de sumisión expresa a Juez o Tribunal distinto del que corresponda al domicilio del consumidor, al lugar del cumplimiento de la obligación o aquél en que se encuentre la vivienda.

 

¿Cuál es la consecuencia legal de la inclusión de cláusulas abusivas en un contrato de compraventa? La respuesta la ofrece el artículo 83 del mencionado TRLGDCU: “Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas”.

 

¿A quién compete la declaración de nulidad? Con carácter general corresponderá al juez declarar la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato que seguirá, sin embargo, siendo obligatorio para las partes siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas que hayan sido declaradas nulas.

 

Concluiremos diciendo que dado que la compraventa de una vivienda es una de las inversiones más importantes que realizaremos en nuestra vida es muy conveniente contar desde el principio con un asesoramiento jurídico prestado por especialistas en Derecho inmobiliario y de consumo que nos permita conocer el contenido y alcance de nuestros derechos como compradores.

 

 

Pedro Rivera Barrachina

Abogado de Aethicus Abogados Inmobiliarios