Merlin Properties, pendiente de la macro

MADRID. Hoy analizamos a Merlin Properties (MRL), una de las dos socimis listadas en el Ibex 35 cuyo desempeño en bolsa es muy dependiente de la evolución del cuadro macroeconómico con la inflación persistente, los altos tipos de interés y la posible recesión económica. Con 3.500 millones de capitalización bursátil y un PER de 12,5, MRL quiere aprovechar el ciclo inflacionista para obtener más ingresos por los alquileres de sus oficinas, centros comerciales y naves logísticas. 

La inmobiliaria es una de las grandes propietarias europeas de naves logísticas e industriales, ya que dispone de hasta 3,1 millones de metros cuadrados de superficie de este tipo de activos -un 10,7% más que en 2022-, lo que la sitúa dentro del 'Top Ten' europeo.  Su cartera de propiedades logísticas en España y Portugal tiene una valoración de 1.400 millones.

La rama del negocio que presenta un mejor aspecto es la de los centros comerciales con una ocupación del 95,8%, en la que además cabe destacar que las cifras de ventas y afluencia también se han incrementado respecto al mismo periodo de 2022, con un ascenso del 16,4% y del 5,1% respectivamente y ya se elevan sobre los niveles prepandemia.

Ebitda al alza

Pese al 10% de caída bursátil que acumula en el año, el Ebitda se impulsa un 7,7% hasta los 89 millones de euros. La socimi incrementó en un 7% sus rentas brutas hasta los 119 millones mientras que las rentas netas crecieron un 8,3% para situarse en los 100,9 millones, con datos del primer trimestre de este ejercicio. Este aumento se debe a la mayor ocupación en sus inmuebles y a la subida de rentas en las renovaciones de sus alquileres a grandes empresas que están ligadas a la inflación.

Merlin mejora un 6,6% sus ingresos en el primer trimestre del año hasta los 121,4 millones, lo que le permite compensar parte de las pérdidas que le supuso la venta de 662 sucursales a BBVA (cartera 'Tree'). Esta venta por casi 2.000 millones a la entidad financiera redujo el beneficio operativo de la compañía hasta los 75,3 millones de euros.

Análisis con velas horarias. Fuente: Xstation5

La deuda financiera neta de la compañía sube hasta los 3.792 millones (el 90% de ella a tipo fijo en tasas cercanas al 2%) y un loan to value (relación entre la deuda y el valor de tasación del inmueble) del 32,5% (32,7% en 2022). Cabe destacar que el remanente de liquidez llega hasta los 1.921 millones. Un medidor que sufre es el del FFO (flujo de caja libre) que cae un 5,6% hasta los 75,3 millones.

Merlin recientemente se deshizo de dos centros comerciales -Factory Bonaire (en Aldaia, Valencia) y Vilamarina (en Viladecans, Barcelona)- por 22 millones de euros al fondo húngaro Indotek.

Análisis técnico

La sociedad dirigida por Ismael Clemente como consejero delegado está construyendo nuevos parques logísticos en Guadalajara y en Lisboa. También se encuentran en proceso de ejecución sus tres primeros centros de datos en el País Vasco, en Getafe y en Barcelona.

Con un punto de partida en los 8,8 euros en el arranque de año, MRL delimitó sus máximos anuales en los 9,425 euros para posteriormente iniciar una caída por encima del 10%, que la ha llevado a un canal en los últimos dos meses con soporte en los 7,44 euros y nivel superior en los 8,176 euros. Este canal permanecerá hasta que no haya mayor certidumbre en la coyuntura macroeconómica.

Adrián Hostaled es analista de XTB