La importancia de la vivienda en la batalla de la FED contra la inflación

MADRID. Los datos del índice de precios al consumo (IPC) de enero en Estados Unido fueron mejores de lo esperado: las cifras intermensuales subyacentes fueron del 0,4% (0,3% previsto) y las interanuales del 3,9% (3,7% previsto), pero sin cambios respecto al 3,9% de diciembre. Un examen más detallado de los distintos componentes del IPC muestra que la inflación de los bienes siguió disminuyendo en enero, con los precios de los coches y camiones de segunda mano (-0,36%) como un buen indicador. La inflación subyacente de bienes ha registrado siete descensos mensuales en los últimos ocho meses. Sin embargo, la inflación de los servicios se ha mantenido estable, impulsada por un salto del 1,6% en los precios de los servicios hospitalarios, un aumento del 1,4% en las tarifas aéreas y un salto del 1,8% en los costes de alojamiento.

Si se profundiza un poco más, se observa que el componente vivienda de la cesta de servicios contribuye significativamente a los datos de inflación. La vivienda se compone principalmente del alquiler equivalente del propietario (REP), el alquiler de la residencia principal (alquiler), con algunas contribuciones menores del alojamiento fuera del hogar, del seguro de los inquilinos y del hogar, y el alquiler equivalente de las residencias de vacaciones y multipropiedad denominado alquiler equivalente del propietario de residencias secundarias no muestreado.

Es importante señalar que la vivienda representa un peso mayor en la cesta del IPC (aproximadamente el 36%) en comparación con la base de datos del PCE (alrededor del 18%), que es la medida de inflación preferida por la Reserva Federal. El OER, que representa la mayor parte de la contribución al IPC (27% del 36%), es definido por la Oficina de Estadísticas Laborales de EE UU (Bureau of Labour Statistics, BLS) como "el alquiler implícito que los propietarios ocupantes tendrían que pagar si estuvieran alquilando sus viviendas, sin mobiliario ni servicios públicos". En otras palabras, el importe del alquiler que habría que pagar para sustituir una vivienda actualmente en propiedad por una vivienda de alquiler. Mientras que el alquiler (7,7% del 36%), puede clasificarse como "el alquiler real que cobran quienes alquilan su vivienda principal".

Para dejarlo un poco más claro y, según la Oficina de Estadísticas Laborales, la ponderación del gasto para el OER se basa en una encuesta que hace a los consumidores propietarios de su vivienda principal la siguiente pregunta: "si alguien alquilara su casa hoy, ¿por cuánto cree que se alquilaría mensualmente, sin muebles y sin servicios?". Para el cálculo del alquiler, se pregunta a los consumidores que alquilan su vivienda habitual: "¿cuál es el alquiler que cobra su hogar por esta vivienda, incluidos los gastos adicionales por aparcamiento?". En enero se produjo un inesperado salto del 0,56% en el TEA, el mayor incremento desde el pasado mes de abril, mientras que el alquiler subió sólo un 0,36%, el menor incremento desde agosto de 2021.

Este diferencial es interesante. Dada la tendencia a la baja en la inflación de los alquileres primarios, observamos que el 'índice de alquileres observados de zillow' ha estado creciendo a un ritmo cada vez más lento (tendencia a la baja) durante los últimos ocho meses y se volvió negativo en octubre de 2023 hasta diciembre, para mostrar un aumento del 0,13% en enero de 2024. Aunque los alquileres reales se han enfriado, aún no han registrado descensos significativos. Los elevados tipos hipotecarios siguen alimentando la demanda de alquileres y algunos propietarios continúan ofreciendo concesiones puntuales. Los precios de la vivienda siguen subiendo más rápido que los alquileres, lo que, por supuesto, alimenta la demanda de alquiler.

Sin embargo, el precio de venta de los alquileres ha ido disminuyendo debido a un salto en la oferta de apartamentos. Según datos de la FED de San Luis, la tasa de vacantes de alquiler fue del 6,6% tanto en el tercer como en el cuarto trimestre de 2023, que ahora es comparable a las tasas de vacantes de finales de 2019 (antes de Covid). Pero no le menciones esos datos a un neoyorquino, donde las tasas de vacantes están más cerca del 1,4%. Además, los datos de Redfin destacan que el número de apartamentos terminados recientemente está cerca de su nivel más alto en más de 30 años, y el número en construcción está justo por debajo de su máximo histórico. Dadas estas tendencias, concretamente la tendencia a la baja de los alquileres primarios y el aumento de la oferta de apartamentos, la brecha actual entre la TEA y los alquileres debería reducirse, lo que debería traducirse en una mejora del componente de vivienda de los datos de inflación.

Objetivo del 2%

La lucha de la FED contra la inflación y su objetivo del 2% se enfrenta a vientos en contra que se denominan 'problemas con el último kilómetro'. Los últimos datos del IPC han hecho retroceder de nuevo las expectativas de una pronta bajada de tipos de la FED. La persistencia de una inflación elevada, sobre todo en el sector de los servicios, ha ajustado las expectativas del mercado para que estén más en consonancia con las previsiones de la Reserva Federal, retrasando aún más el calendario previsto de recortes de tipos hasta junio o julio.  El mercado prevé ahora unos 100 puntos básicos de recortes para 2024, más en línea con la previsión de la Reserva Federal de 75 puntos básicos de recortes y significativamente por debajo de los 170 puntos básicos de recortes previstos a principios de año.

Los precios de los alquileres han tendido a la baja, mientras que los tipos hipotecarios siguen altos (la última hipoteca a 30 años a tipo fijo de Freddie Mac cotiza al 6,64%). Aunque la Reserva Federal ha hecho progresos significativos en la reducción de la inflación en los últimos 18 meses, la cautela para " el último kilómetro" está justificada. Se están haciendo progresos y, aunque los datos mensuales pueden seguir siendo irregulares, es alentador ver que la oferta y la demanda están cada vez más equilibradas dentro del componente refugio de los datos de inflación.

David Norris es director de crédito de EE UU de Twenty Four AM (boutique de Vontobel)