MURCIA. Los nuevos informes que siguen lanzando distintos actores del sector inmobiliario no dibujan un escenario positivo. El último, elaborado por la sociedad de tasación UVE Valoraciones, vaticina que los precios de las viviendas en España seguirán subiendo por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC) al menos durante los próximos cuatro años. Según las estimaciones de la sociedad de tasación, este incremento será notable, impulsado por un desequilibrio entre la oferta y la demanda. En el caso de la provincia de Murcia el déficit de viviendas se concentra en la capital y su zona de influencia y se podría estimar entre 13.000 y 17.000 viviendas.
De acuerdo con el informe, el precio medio de la vivienda en el conjunto de España ha registrado un crecimiento constante desde 2014, alcanzando ya el 89% del máximo histórico registrado en el primer trimestre de 2008. En provincias como Baleares y Madrid, los precios ya han superado los niveles de 2008 y en otras zonas como Málaga, Canarias, Barcelona y Guipúzcoa se encuentran cerca de igualarlos. Sin embargo, UVE Valoraciones destaca que al analizar la evolución de los precios en euros constantes (ajustados por inflación), estos aún están lejos de los máximos de 2008 en la mayoría de las provincias, por lo que parece razonable que, tras 10 años de subidas en precio nominal, aún puedan seguir subiendo los precios de las viviendas. En el gráfico siguiente se compara la evolución de los precios nominales con los precios en euros constantes (quitando el efecto de la inflación) para España.
Las principales razones que impulsarán esta subida se basan en el análisis de la oferta y la demanda. La demanda de viviendas continúa en aumento debido a varios factores. En primer lugar, la creación de más de 200.000 nuevos hogares al año genera una mayor necesidad de viviendas. Además, la reducción de los tipos de interés ha abaratado las cuotas hipotecarias, incentivando las compras, mientras que el incremento del empleo y los salarios ha mejorado la capacidad económica de las familias para adquirir una vivienda. Sin embargo, la oferta no sigue el mismo ritmo. Los datos obtenidos de los portales inmobiliarios reflejan una disminución de la oferta de viviendas usadas, mientras que el número de hogares nuevos que entran al mercado es insuficiente y cubre menos de la mitad de las necesidades de las nuevas familias.
El estudio de UVE Valoraciones prevé que, si esta tendencia continúa, los precios medios de las viviendas subirán de manera continuada por encima del IPC durante los próximos cuatro años. Esta previsión se fundamenta en la incapacidad actual del sector de la construcción para aumentar la oferta a los niveles necesarios para equilibrar el mercado. Según el análisis de la compañía, sería necesario construir unas 300.000 viviendas al año para satisfacer la demanda, frente a las aproximadamente 110.000 que se construyen anualmente en la actualidad.
Para lograr ese nivel de oferta, se necesitaría tiempo y una importante expansión en la capacidad del sector de la construcción, algo que no puede improvisarse. La formación de nuevos obreros y el desarrollo de la industria de prefabricación de viviendas son soluciones que llevarían, como mínimo, entre dos y tres años en implementarse. A esto hay que añadir el tiempo de construcción de las viviendas, que en el caso de métodos tradicionales tiene una duración media de dos años. Por lo tanto, aunque se implementaran estas soluciones de manera inmediata, sería improbable que el mercado pudiera equilibrarse antes de cuatro años, e incluso podría tardar más en conseguir este objetivo.
El estudio de UVE Valoraciones señala que los precios de la vivienda seguirán subiendo a menos que se produzcan circunstancias imprevistas que afecten a la capacidad de compra de las familias. “Necesitamos aumentar significativamente la oferta para estabilizar el mercado, pero la realidad es que esto no es posible a corto plazo. Es probable que los precios sigan subiendo por encima del IPC durante al menos cuatro años, mientras intentamos resolver este desequilibrio”, asegura Germán Pérez Barrio, Presidente de UVE Valoraciones.
