Foto: KIKE TABERNERMURCIA (EFE). El dinamismo del mercado de la vivienda residencial en las economías europeas ha sido particularmente intenso después de la pandemia y aunque el endurecimiento monetario entre 2021 y 2022 para frenar la inflación trajo consigo un ajuste de la actividad, el sector mantiene en general un fuerte dinamismo.
Pese a que la evolución es heterogénea, las compraventas muestran incrementos notables en la eurozona, que se han visto corregidos a medida que se endurecían los tipos de interés. También los precios siguen al alza ante la falta de oferta, según recoge un informe del Banco de España que analiza el sector español y su comparativa internacional.
La subida de precios se intensificó tras la pandemia hasta mediados de 2022, cuando el endurecimiento monetario trajo consigo una desaceleración. A pesar de ello, los precios medios (en términos nominales) desde 2007 hasta principios de 2024 han crecido un 90 % en el conjunto de la OCDE. Sin embargo, si se ajustan por la inflación la subida se reduce al 25 %.
En la Unión Económica y Monetaria (UEM), el crecimiento acumulado de la vivienda para este periodo, un 40 % de los precios nominales, se explica, en buena medida, por el incremento en Alemania (77,5 %) y Países Bajos (60 %). En el caso de Italia, están aún un 10 % por debajo de los niveles de 2007.
Esta evolución contrasta con la de España, donde los precios iniciaron una senda alcista ininterrumpida desde 2014 hasta alcanzar a principios de 2024, en términos nominales, niveles próximos a los máximos de 2007 que se alcanzaron en la burbuja.
Sin embargo, si se analizan los precios reales, el 'shock' inflacionario de 2021 a 2022 ha erosionado la revalorización de la vivienda en la UEM, que si en términos reales era de un 15 % desde 2007 a finales de 2021, cae hasta el 2,5 % a principios de 2024.
Los precios reales en España han resistido mejor este impacto, con incrementos del 1 % desde finales de 2021 y del 5 % desde 2019. No obstante, desde 2007 los precios reales en España están aún un 25 % por debajo de sus máximos. Esta situación contrasta con la evolución en Alemania o Países Bajos, con incrementos acumulados desde 2007 del 30 y 10 %, respectivamente.
El informe señala la existencia de rigideces en la oferta de vivienda nueva que podrían mantener crecimientos sostenidos de los precios. Ante esta escasez en torno al 90 % de las compraventas en la zona euro son de segunda mano.
Desde 2014, se ven incrementos sustanciales en el número de compraventas pese a la corrección desde mediados de 2022 a raíz del endurecimiento monetario. Así, las compraventas de vivienda en España y Países Bajos en 2022 casi triplican las de 2014, cuantía que se duplica en Francia.
Coincidiendo con las subidas de tipos -que se interrumpieron en junio de este año dando lugar a caídas posteriores-, los permisos para construir nuevas viviendas cayeron en las grandes economías. Hasta principios de 2024 más del 40 % en Alemania, el 35 % en Francia o el 10 % en Italia.
En términos relativos, en el período 2022-2023 los permisos de construcción de vivienda residencial en España representaron en torno al 11 % del total del área del euro.
La eurozona muestra un dinamismo de la inversión en vivienda más elevada que otras grandes áreas económicas. En Alemania, Francia o Italia está por encima de la de España desde 2021 (5,7 % del PIB). En la última década la inversión en vivienda en Alemania y Francia suponía el 6,5 % y en Italia registra un fuerte repunte por los programas de rehabilitación.
Los flujos de crédito para la compra de vivienda en la zona euro alcanzaban de media el 8 % del PIB entre 2015 y 2022, mientras que en España o Italia en torno al 4 %.
La ratio del precio medio de la vivienda en relación con la renta bruta de los hogares registra una evolución heterogénea entre las grandes economías durante los últimos 30 años.
En Alemania, el ajuste en el mercado redujo este indicador a finales de 2023 un 10 % por debajo del nivel de 1996. Sin embargo, el crecimiento acumulado se situaba alrededor del 60 % en Países Bajos, el 50 % en Francia y el 35 % en España, frente a un aumento modesto del 5 % en Italia.
