Foto: A.ORTEGA/EPMADRID (EFECOM). El Banco de España calcula que hacen falta en España 600.000 viviendas nuevas hasta 2025 teniendo en cuenta el déficit que existe entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva y apunta que hay 400.000 viviendas vacías en las grandes ciudades.
En este sentido, la entidad señala que el diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 365.000 unidades, lo que pone de manifiesto el desequilibrio entre la oferta y la demanda.
Además, en 2024 y 2025 las proyecciones de creación de hogares, junto con el volumen de viviendas actualmente iniciadas que se terminarán en este período, implicarían un déficit adicional superior a las 225.000 viviendas, indica el Banco de España en el informe anual del mercado de la vivienda.
La entidad señala a ese respecto que la contribución de la vivienda nueva a la oferta ha sido limitada, debido, entre otros factores, a la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, al aumento de los costes de producción y a las dificultades para la adquisición y el desarrollo de nuevo suelo urbano disponible para la edificación.
Apunta que la rigidez de la oferta de vivienda residencial en el corto plazo también se explica por la reducida capacidad de rehabilitación de viviendas; la falta de adecuación de las viviendas vacías a las preferencias actuales de los hogares; la incertidumbre regulatoria y el auge de usos alternativos de la vivienda, como el alquiler vacacional o el de temporada.
En particular, observa un rápido crecimiento del peso del alquiler de temporada, con una duración habitual de entre 1 y 11 meses, que presenta un marco regulatorio más laxo y favorable para los propietarios.
Por ello, entiende que sería deseable que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas administraciones públicas con responsabilidades en vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de su oferta, sobre todo en el mercado del alquiler y el alquiler social.
Y es que, los problemas de acceso a la vivienda se han incrementado durante los últimos años y se concentran en los hogares con menor renta (jóvenes y población inmigrante) y en determinadas zonas geográficas (áreas urbanas y turísticas).
En ese contexto, el esfuerzo de los hogares se redujo levemente en 2023 hasta los 7,3 años y se sitúa por debajo del máximo observado en 2008 (9,5 años), aunque aún el doble del que se observó en el promedio del período 1987-2000.
El Banco de España estima un parque de viviendas en 2023 en torno a los 27 millones de unidades, de las que 19,3 millones —un 72 % del total— serían viviendas principales. El resto del 'stock' de las disponibles, unos 7,5 millones, se distribuyen en usos diversos como son las segundas residencias, las viviendas desocupadas, el alquiler turístico o el de temporada.
Entre las medidas que propone el Banco de España está la de revisar la tributación de la vivienda, evaluar los efectos de las políticas ya desplegadas, avanzar en la coordinación entre las distintas administraciones, impulsar la oferta de alquiler social, fomentar la colaboración público-privada para promover vivienda en alquiler, o mejorar la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo.
También reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria con una agilización de los procedimientos administrativos y judiciales en caso de impago, así como un incremento de las compensaciones a los propietarios con inquilinos vulnerables que no pueden satisfacer las rentas del alquiler y a los que el sector público no ha podido ofrecer una alternativa habitacional.
El Banco de España apunta que hay un grado moderado de sobrevaloración media de la vivienda en el conjunto de la economía, que no hay un sobredimensionamiento de la actividad inmobiliaria, ni señales de alerta en el mercado de crédito.
Por otro lado, el Banco de España cree que la demanda de vivienda de no residentes y el auge del alquiler vacacional y de temporada están reduciendo la oferta de uso residencial en las grandes ciudades y áreas turísticas, pero pide que no se apliquen limitaciones sin tener en cuenta sus efectos sobre la actividad económica.
"La aplicación de medidas restrictivas en este ámbito debería considerar un análisis coste-beneficio, que tenga en cuenta no solo el impacto sobre la situación en el mercado de la vivienda, sino también los efectos sobre la actividad económica", recomienda.
Aunque el banco reconoce que, en los barrios en los que se concentra una mayor presencia de alquiler turístico, éste "desplaza" a la vivienda residencial y se producen "mayores incrementos relativos en los precios de compra y alquiler de vivienda", aboga por "condicionar" una posible regulación restrictiva, como la que estudia el grupo de trabajo que encabeza el Ministerio de Vivienda, a una "evaluación global" del impacto económico.
Además apunta que, si bien distintas ciudades y comunidades autónomas han endurecido las condiciones para el desarrollo del alquiler turístico como actividad económica, "existen serias dificultades para garantizar un cumplimiento efectivo de este tipo de normativas".
Para incrementar la oferta y reducir la dinámica alcista de los precios del alquiler, el Banco de España aconseja en su informe "promover la profesionalización" de este mercado.
Para ello anima a "eliminar el actual tratamiento diferencial en todo tipo de regulaciones y normativa contractual de las personas jurídicas y los denominados grandes tenedores en relación con la situación de los particulares que no entran en esta última categoría". También propone que los grandes tenedores puedan obtener beneficios fiscales si se dedican al alquiler social o a precios asequibles.
En sus recomendaciones, el Banco de España plantea además la necesidad de revisar la tributación de la vivienda, gravando más la propiedad, por ejemplo a través del IBI, y menos la adquisición o la producción de viviendas.
"El incremento de la tributación sobre la propiedad recurrente de inmuebles (por ejemplo, el IBI), además de aumentar la eficiencia del sistema tributario, podría mejorar el acceso a la vivienda", señala el informe, que a la vez subraya que "este incremento impositivo debería compensarse con una reducción del resto de impuestos sobre la adquisición o la producción de viviendas para evitar un exceso de tributación sobre este activo".
Otras de sus recomendaciones son: impulsar la oferta de alquiler social, fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler, reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria, mejorar la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo, impulsar la rehabilitación y cesión de viviendas y mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas.
Para converger con la UE en el parque público, el informe estima que hacen falta en torno a 1,5 millones de nuevas viviendas en alquiler social y calcula que un plan a diez años con ese objetivo supondría incrementar en más de un 150 % la producción anual media de viviendas en España registrada en los últimos años.
