La producción de vivienda nueva en la Región de Murcia continúa sin seguir el ritmo marcado por la creación de hogares. Durante 2025 se terminaron 2.969 viviendas, mientras que el número de nuevos hogares reales alcanzó los 9.999. El resultado deja un déficit de 7.030 casas, según el último informe de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI) sobre la evolución de la producción residencial en España.
Dicho de otra forma, la vivienda terminada durante el pasado año apenas permitió cubrir tres de cada diez nuevos hogares creados en la Región. Una diferencia que vuelve a poner sobre la mesa la falta de oferta existente y las dificultades del mercado para absorber una demanda que continúa creciendo.
La situación de la Región de Murcia forma parte de un desequilibrio que se extiende por prácticamente todo el país. España cerró 2025 con un déficit de 147.094 viviendas respecto a los hogares creados, una brecha un 40% superior a la registrada durante el ejercicio anterior.
Este saldo negativo se explica por dos movimientos que avanzan en direcciones opuestas. Mientras que la creación de hogares reales aumentó un 16%, el número de viviendas terminadas cayó un 9%. Por tanto, la demanda potencial continúa creciendo al mismo tiempo que se reduce la oferta residencial que llega al mercado.
Madrid y el arco mediterráneo concentran las mayores brechas
Los principales desequilibrios vuelven a localizarse en los territorios sometidos a una mayor presión demográfica y económica. Madrid encabeza la clasificación con 25.193 viviendas menos de las necesarias para absorber los hogares creados en 2025, un déficit que aumenta un 31% respecto al año anterior.
A continuación aparecen Alicante, con un desfase de 12.091 viviendas; Valencia, con 11.553; y Barcelona, con 8.798. Estas cuatro provincias se mantienen en el centro del problema residencial nacional, aunque su evolución ha sido diferente.
Barcelona y Valencia consiguieron moderar el crecimiento de su déficit respecto a 2024 gracias a una menor creación de hogares. En el caso de Barcelona, esta tendencia coincide con un aumento del peso de la vivienda protegida frente a la libre. Madrid y Alicante, por el contrario, agravaron su brecha como consecuencia del incremento de los nuevos hogares.
El desequilibrio también alcanza a los territorios insulares. Baleares, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife acumulan un déficit cercano a las 7.000 viviendas, un 5% superior al registrado durante el ejercicio anterior. En estos mercados, la escasez de suelo disponible limita todavía más la capacidad de reacción de la oferta.
La falta de vivienda ya no es, en cualquier caso, un problema exclusivo de los grandes mercados. Durante 2025, únicamente Cáceres y Soria terminaron más viviendas de los hogares que se crearon. Son tres provincias menos que en 2024.
Además, solo una cuarta parte de las provincias españolas consiguió cubrir al menos la mitad de la nueva demanda con viviendas terminadas. Un año antes, el porcentaje alcanzaba el 50%, lo que refleja que el déficit residencial sigue extendiéndose por el conjunto del territorio.
La obra nueva no consigue cerrar la brecha
Uno de los principales motivos de este desajuste es la escasa producción de vivienda nueva. Aunque las casas terminadas disminuyeron durante 2025, el informe detecta algunas señales positivas de cara a los próximos ejercicios.
Los visados de obra nueva acumulan un crecimiento superior al 22% desde 2024, mientras que la denominada vivienda potencial —aquella que ya cuenta con visado y que podría estar terminada en un plazo aproximado de dos años— aumentó un 9%. También se ha acelerado la tramitación de las calificaciones provisionales de los proyectos.
Sin embargo, estos avances todavía resultan insuficientes para absorber la demanda acumulada desde 2021, que supera ya las 753.000 viviendas.
“España no solo necesita más vivienda, necesita que el suelo disponible pueda transformarse en oferta real en plazos razonables. La seguridad jurídica y la colaboración público-privada son condiciones indispensables para que la planificación urbanística se traduzca en viviendas terminadas capaces de absorber la demanda”, señala el presidente de ACI, Ricardo Martí-Fluxá.
La falta de obra nueva está trasladando una buena parte de esta presión al mercado de segunda mano. Durante 2025 se contabilizaron cerca de 684.000 compraventas de viviendas usadas, un 5,2% más que el año anterior y el mayor volumen registrado durante los últimos seis ejercicios. Estas operaciones multiplican por diez las realizadas sobre vivienda nueva.
La vivienda protegida pierde peso
La vivienda protegida tampoco está funcionando como contrapeso. En 2025 representó únicamente el 2,8% del total de transacciones, frente al 4,1% que alcanzaba en 2019.
Su presencia resulta especialmente reducida en los territorios que soportan una mayor presión demográfica, precios más elevados y mayores dificultades de acceso. Es decir, precisamente en aquellos lugares donde la diferencia entre los nuevos hogares y las viviendas terminadas resulta más acusada.
“El acceso a la vivienda es uno de los principales retos económicos y sociales del país. La evidencia muestra que los territorios que logran mejores resultados son aquellos en los que el sector público y el privado trabajan conjuntamente”, sostiene Martí-Fluxá, quien advierte de que, sin una respuesta coordinada, “el déficit seguirá acumulándose y la presión sobre los precios continuará agravándose”.
Tres millones de hogares más durante la próxima década
Las previsiones demográficas apuntan a que esta tensión podría mantenerse durante los próximos años. España podría sumar alrededor de cuatro millones de habitantes y tres millones de hogares durante la próxima década, impulsados por los movimientos migratorios, el aumento de la esperanza de vida y los cambios en la estructura familiar.
A ello se suma el crecimiento de los hogares unipersonales, que podrían pasar de representar el 28% actual al 33,5% en 2039. Para el director de Research de ACI, Ignacio Galará, este escenario obligará a anticipar “una oferta residencial más diversa, flexible y adaptada a las nuevas realidades sociales”.
