Murcia crea hogares a un ritmo muy superior al de la vivienda nueva que se pone en marcha. Puede parecer una afirmación rotunda, pero los datos del mercado apuntan claramente en esa dirección. La cuestión no es si la demanda residencial está creciendo en la provincia, que lo está haciendo muy por encima de la media nacional, sino si la capacidad de producción de vivienda está siendo suficiente para acompañarla.

Según el último análisis de Metrovacesa R3search, en los últimos doce meses se han creado en Murcia más de 9.100 nuevos hogares. En ese mismo periodo, el número de viviendas iniciadas apenas ha alcanzado las 3.900. En la práctica, esto significa que la nueva oferta está cubriendo poco más del 40% de la demanda real generada por la formación de hogares.

El resultado es un déficit que empieza a acumularse con rapidez. Si ampliamos la mirada a los últimos cuatro años, la diferencia entre hogares creados y viviendas iniciadas supera ya las 23.000 unidades. Dicho de otra manera, al ritmo actual de construcción serían necesarios casi seis años de actividad para absorber completamente ese déficit, incluso en un escenario en el que la demanda dejara de crecer.

En cualquier caso, el crecimiento de la demanda no es casual. Responde a cambios demográficos muy claros que están transformando la estructura poblacional de la provincia. Murcia cuenta actualmente con cerca de 1,6 millones de habitantes y ha registrado un crecimiento sostenido en los últimos años. El número de hogares ha aumentado un 6,7% en los últimos 4 años, incluso superando a la media nacional situada en el 5,0% en ese mismo periodo.

Cuando el parque de vivienda no crece al mismo ritmo que los hogares, el mercado inevitablemente empieza a tensionarse"

 

Pero lo más relevante es el origen de ese aumento. Desde 2021, la provincia ha ganado más de 70.000 residentes extranjeros, mientras que la población española se ha reducido ligeramente. La inmigración se ha convertido así en el principal motor del crecimiento demográfico reciente.

Cada nuevo residente que se incorpora al territorio termina generando una necesidad residencial. Y cuando el parque de vivienda no crece al mismo ritmo que los hogares, el mercado inevitablemente empieza a tensionarse.

A esta dinámica se suma otro rasgo característico del mercado murciano. Su elevado nivel de actividad inmobiliaria. En los últimos doce meses se han registrado más de 27.000 compraventas de vivienda en la provincia, lo que supone un 16,0% a/a más que en el mismo periodo del año anterior. Además, aproximadamente el 26% de estas operaciones corresponde a compradores extranjeros, una proporción significativamente superior a la media nacional. Esta demanda internacional contribuye a reforzar la liquidez del mercado y confirma el atractivo residencial de la región.

Sin embargo, buena parte de esa actividad sigue canalizándose a través del parque de vivienda existente. El stock de vivienda secundaria ha descendido en 22.000 viviendas, un 7,4% menos en los últimos 4 años. Por su parte, la obra nueva representa poco más de una quinta parte de las operaciones totales. En otras palabras, el mercado depende en gran medida de la rotación del stock disponible para responder al aumento de la demanda.

Lo preocupante es cuando este desequilibrio entre oferta y demanda se mantiene en el tiempo y acaba trasladándose a los precios, que es lo que está pasando aquí. Actualmente, el valor medio de la vivienda en la provincia se sitúa en torno a los 1.680 euros por metro cuadrado, tras registrar un incremento superior al 23% en el último año. Y aunque el nivel de precios todavía se mantiene ligeramente por debajo del máximo alcanzado en el ciclo anterior, la velocidad del crecimiento refleja la presión existente en el mercado.

Murcia vive hoy una fase de expansión residencial apoyada en una base demográfica sólida, una elevada actividad inmobiliaria y un creciente atractivo internacional. Precisamente por eso el principal desafío del mercado no consiste en contener ese crecimiento, sino en acompañarlo con una capacidad suficiente de producción de vivienda.

La creación de nuevos hogares seguirá marcando el ritmo del mercado en los próximos años. Anticipar esa demanda y facilitar la generación de nueva oferta será clave para que el crecimiento residencial de la provincia se mantenga equilibrado y sostenible en los próximos años.

Pablo Andreu Llaneras

Delegado territorial de Metrovacesa en Murcia