En enero, Cataluña cerró —o eso pensaba— una de las principales vías de escape al control de los alquileres. Extendió los límites de precio a los contratos de temporada y obligó a justificar por escrito por qué un alquiler era realmente temporal.
El efecto fue inmediato. La oferta de temporada se desplomó un 42% en Barcelona, un 49% en Tarragona y un 52% en Girona.
Hasta ahí, nada sorprendente. Lo interesante vino después.
Si esos contratos solo existían para esquivar la regulación, los pisos debían regresar al alquiler ordinario. Era exactamente el objetivo de la norma.
No volvieron.
En este dato merece detenerse un momento, porque desmonta la explicación oficial. Si al cerrar una puerta los propietarios no entran por la otra, quizá el problema no estaba en la puerta. Quizá estaba en la casa.
Lo que se está retirando no es un tipo de contrato específico. Es la oferta.
Y cuando desaparece la oferta, antes de culpar a quien se marcha del mercado conviene preguntarse por qué ha decidido marcharse.
Nuestra Constitución establece que corresponde a los poderes públicos promover el acceso a una vivienda digna. No dice que esa obligación recaiga sobre el vecino que tiene un piso alquilado. Durante los últimos años, sin embargo, ha ocurrido exactamente eso.
La suspensión de los desahucios nació en plena pandemia como una medida excepcional, y era razonable. Lo excepcional era la pandemia. El problema es que las excepciones tienen tendencia a quedarse. Cinco años y ocho prórrogas después, sigue siendo un propietario concreto quien soporta el coste de una política pública, mientras la compensación llega tarde, cuando llega.
No es un debate entre propiedad privada y justicia social. Ese debate está resuelto hace mucho tiempo y toda propiedad tiene límites.
La pregunta es otra.
¿Quién paga esos límites?
Una cosa es imponer obligaciones generales a todos los propietarios. Otra muy distinta consiste en escoger a uno de ellos para que financie, de su bolsillo, una política que beneficia al conjunto de la sociedad.
Esto no deja de ser un impuesto. Un impuesto sin ley tributaria, sin presupuesto y sin reparto entre todos los contribuyentes.
Y lo más revelador es que el propio Estado ha acabado reconociéndolo dos veces. Primero, al prever una indemnización para el propietario cuando la Administración no consigue realojar a la familia protegida. Después, en febrero, cuando el último decreto excluyó de la moratoria a quienes tuvieran dos o menos viviendas.
Quien indemniza está admitiendo algo muy sencillo: la obligación era suya.
Quien exime al pequeño propietario está admitiendo otra cosa igual de sencilla: la carga estaba mal repartida.
Pero quizá ni siquiera ese sea el mayor problema. Lo realmente dañino es la incertidumbre.
En apenas cuatro semanas las reglas cambiaron tres veces. Reales decretos que entraban en vigor y decaían en el Congreso, compensaciones que aparecían y desaparecían con ellos y excepciones que dejaban de serlo antes incluso de aplicarse.
Para quien tiene que decidir hoy si alquila su vivienda durante los próximos cinco o diez años, el mensaje es demoledor. Nadie sabe cuáles serán las reglas dentro de unos meses.
Y la economía lleva siglos explicando cómo reaccionan las personas cuando no conocen las reglas del juego.
Esperan.
O no juegan.
Un fondo de inversión puede permitirse esa incertidumbre. Tiene miles de viviendas, departamentos jurídicos y capacidad para repartir el riesgo. Quien posee un único piso, no.
Para un gran tenedor, un impago es una cifra en una hoja de cálculo. Para quien complementa su pensión con un alquiler puede significar quedarse sin ingresos durante meses.
Es la misma lección que ya conocemos en materia fiscal. Nadie invierte donde los impuestos pueden cambiar en diciembre para el ejercicio que ya está en marcha. La inseguridad cuesta dinero, aunque no aparezca en ninguna factura.
Después llegan las consecuencias. Cuando el propietario no puede ajustar el precio y tampoco tiene seguridad sobre cuándo recuperará la vivienda si algo sale mal, solo le queda una manera de reducir el riesgo.
Elegir mucho mejor al inquilino.
Y ahí aparece la gran paradoja. El filtro no perjudica al abogado con contrato indefinido, ni al funcionario, ni al ingeniero con una nómina alta. Perjudica al joven que empieza, al autónomo con ingresos irregulares, al recién llegado y a quien no tiene un avalista solvente.
Es decir, exactamente a las personas que la regulación pretendía ayudar.
Hoy se cuentan 143 interesados por cada vivienda que sale al mercado. La mayoría no compite en precio. Compite en nómina.
Conviene decirlo todo. Los inquilinos tienen motivos para estar enfadados, los alquileres son demasiado caros y existen propietarios que utilizan fraudulentamente los contratos de temporada. Hay abusos.
Pero también hay un error de diagnóstico. Pensar que basta con prohibir determinados comportamientos para que aparezcan más viviendas es tan ingenuo como pensar que basta con prohibir los atascos para que desaparezca el tráfico.
La oferta no responde a los deseos del legislador.
Responde a los incentivos.
Y aún queda una última cuestión. Construir vivienda pública cuesta miles de millones. Suspender un desahucio trasladando el coste a un propietario concreto apenas cuesta una firma.
Mientras lo segundo siga siendo políticamente mucho más barato que lo primero, seguiremos viendo muchas moratorias y muy pocas viviendas nuevas.
Porque el propietario que decide no alquilar no está incumpliendo ninguna obligación. Simplemente está respondiendo a las reglas que el propio Estado le ha enseñado.
Y el Estado no está obligado a que le guste esa respuesta.
Pero sí está obligado a contar con ella.
