El potencial de Merlin Properties en bolsa

MADRID. Merlin Properties es una de las principales compañías inmobiliarias cotizadas en el Ibex 35. Tiene como actividad principal la adquisición y gestión de activos inmobiliarios terciarios en la Península Ibérica. La compañía es una sociedad anónima constituida como una socimi, cuya principal actividad es la adquisición, gestión activa, operación y rotación selectiva de activos inmobiliarios comerciales de calidad en el segmento de inversión 'core' y 'core plus', principalmente en España y, en menor medida, en Portugal. La empresa se centra en el mercado de oficinas, retail y logístico. Su objetivo de rentabilidad está basado en la remuneración al accionista, consistente en el reparto anual de dividendos y la creación de valor.

Actualmente, la compañía tiene 913 activos, con un valor bruto de 12.915 millones de euros que están generando unas rentas brutas de 508 millones. El valor neto de los activos es de 7.370 millones de euros (15,69 euros por acción). Las oficinas aportan 236 millones de rentas, la logística 63 millones y los cinco principales centros comerciales aportan unos 111 millones en rentas, por otro lado, el contrato de alquiler de oficinas de BBVA le aporta unos 85 millones de rentas brutas. El 75% de los activos de oficinas están en Madrid, un 16% en Barcelona y el 9% en Lisboa. A 30 de septiembre del pasado año tenían un 94% de ocupación media en todos los activos y el 45% de los contratos con vencimiento superior a 2025.

La deuda financiera neta alcanza los 5.324 millones de euros a un coste medio del 2,06%; mientras toda la deuda es a tipo fijo. Asimismo es propietaria del 14,5% de DCN, por lo que tiene los derechos de edificabilidad de 1,2 millones de m2 (81% en oficinas y 19% en residencial). Lo cual conllevará una inversión total de 795 millones de euros hasta 2040 con una rentabilidad estimada del 7,25% anual.

Cartera de oficinas de BBVA

La compañía presentaba resultados el pasado 12 de noviembre, que correspondieron a los nueve primeros meses de 2021. Las rentas crecieron +1% a/a, el Ebitda +0,60% a/a y el resultado neto alcanzaba los 254,4 millones de euros (+127,6% a/a); mientras que la valoración neta de los activos aumentó un 0,8% a 15,69 euros por título. En España, la cotización suele estar un 30% por debajo de la valoración neta de los activos, lo que daría un precio objetivo de 10,98 euros, sobre los 9,13 que está cotizando actualmente (+20% de subida potencial).

De formalizarse la venta de la cartera de oficinas de BBVA en 2.000 millones de euros, supondría el 42% de la capitalización de mercado de Merlin que es actualmente de 4.721 millones. Asimismo tiene una deuda neta de 5.324 millones, por lo tanto el valor de la empresa sería de unos 10.045 millones. Tras la operación la compañía mejora claramente su situación financiera y además debería repartir un dividendo a los accionistas al ser una socimi. El consenso le otorga un precio objetivo promedio de 11,21 euros, con 16 comprar, 2 mantener y 2 ventas.

Desde una perspectiva técnica, el valor no debe perder los 9,50 euros por acción; nos pondríamos un stop de venta en 9,40 euros, mientras que podemos marcar el objetivo de la inversión en 11,50 euros. Esto nos daría un beneficio potencial +13,46% con respecto a una perdida esperada del -7,25%.

Nota: Este comentario ha sido elaborado a partir de los datos de cierre de cotización en 10,135 EUR del día 21/02/2022

Tito Guillermo López Goyoaga es responsable de Mesa de Valores de Singular Bank