Foto: OMEGAMURCIA. Comienza un nuevo curso judicial. Agosto, mes en el que -salvando el curso pasado- la actividad en los juzgados es menor, es un momento idóneo para reflexionar sobre cómo ha ido el ejercicio finalizado y planificar el entrante. Como es evidente, cada profesional lo hará en su ámbito de actuación.
Huelga decir que estar al día de los pronunciamientos judiciales es imprescindible para cualquier procesalista. Obvio resulta, igualmente, que cuanto mayor sea el conocimiento que tenga el letrado sobre la actualidad judicial, mejor asesoramiento podrá prestar a sus clientes.
Nos hemos encontrado en agosto con la difusión en prensa de una segunda sentencia relevante en el sector inmobiliario. Dictada el 9 de julio de 2021 por la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia, constituye, al menos, el segundo pronunciamiento relacionado con los honorarios por intermediación en la compraventa de viviendas. Antes, la Sentencia nº 52/2021, de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Cádiz analizaba igualmente la cuestión.
En ambos casos, la controversia se suscita por la reclamación de honorarios que realizan las inmobiliarias frente al comprador de la vivienda, que no satisface los honorarios de la agencia.
Las mercantiles se basan en que los compradores habían firmado la comúnmente denominada “hoja de visita”, en la que se indicaba que los compradores encargaban a la agencia, en el caso del asunto de Cádiz, “las gestiones de intermediación en orden a la compra o alquiler por parte de los mismos o de personas vinculadas, de la finca" y que las personas que visitan el inmueble y suscriben el documento "reconocen y aceptan los siguientes honorarios (IVA no incluído) que estos abonarán a la agencia", especificándose que, en caso de venta, estos consistirán en el 3% del precio de la compraventa con un mínimo de 3.000 euros más IVA; documento todo él impreso rellenado sólo en cuanto a los datos de la vivienda que se visita, las partes, el importe de los honorarios, y la hora, fecha y la firma del cliente, conforme indica la propia Sentencia.
En el caso de Valencia, los honorarios ascenderían a una comisión fija del 2,5% más IVA sobre el valor estipulado en el documento de compraventa.
Pues bien, ambas sentencias concluyen que los compradores, en virtud de los documentos firmados -con ocasión de la visita de la vivienda-, no deben abonar la comisión indicada a las inmobiliarias.
En el caso de Cádiz, en síntesis, se analiza la aplicabilidad al caso de la doctrina de la transparencia y abusividad en los contratos, considerando la cláusula de honorarios como una condición general -al no constar que la misma fuese fruto de una negociación individualizada-, y que “aunque pueda cumplir el juicio de inclusión o incorporación, pues ciertamente la cláusula resulta clara y formalmente comprensible, no cumple el filtro de transparencia ya que no consta acreditado que la inmobiliaria informara adecuadamente y con carácter previo a la suscripción del documento de la carga económica derivada de la visita de la vivienda en caso de que el cliente decidiera finalmente adquirirla o arrendarla. Dicha cláusula resulta, además, abusiva, al no establecer obligación alguna de la agencia para con el comprador y así del documento suscrito por el demandado no se extrae encargo o gestión alguna por la inmobiliaria en caso de compra”.
Y falla estimando el recurso presentado por el comprador, y desestimando, por tanto, la demanda presentada por la inmobiliaria.
Por su parte, la de Valencia, también aplicaría la doctrina de la transparencia y abusividad de la cláusula, citando la Sentencia de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de 14 de octubre de 2019, y considerando abusiva la obligación de abono de los honorarios.
Añade, por su parte, que el hecho de que el comprador hubiera firmado el documento de “solicitud de información y visita de propiedad en venta” que incluía la mención a que el comprador se comprometía, en caso de llegar a un acuerdo con la propiedad y formalizar la compraventa, a abonar “a la agencia un 2% + IVA en concepto de honorarios de intermediación con un mínimo de 3.000€” no implica que la demandada se convirtiera en parte del contrato de mediación. En este caso, aclara que si visitaba la vivienda con un agente es porque la propietaria -y no la compradora-, con anterioridad, había contratado los servicios de la agencia. Y en este sentido, esa gestión lo que haría es dar cumplimiento a las obligaciones contraídas por la agencia con el vendedor, que es quien le habría hecho el encargo.
Consecuentemente, se desestima igualmente la pretensión condenatoria formulada por la inmobiliaria.
Según publicó Murcia Plaza el 6 de agosto de 2021, “la compraventa de vivienda se duplica en la Región de Murcia: un 49,3% en el mes de junio”.
Visto el buen comportamiento de la transmisión de viviendas en la Región, así como la difusión en prensa que se ha dado a las anteriores Sentencias, es posible que el número de compradores que hayan satisfecho honorarios reclame la devolución de las cantidades abonadas, así como que aquellos que duden si abonarlos no lo hagan.
Es, por tanto, uno de los focos en los que poner atención en el curso judicial que empezamos, tanto desde un punto de vista de la prevención de la litigiosidad en la revisión de los contratos como por la propia defensa judicial de los procedimientos.
Habrá que esperar a ver si se judicializa la cuestión en la Región y la postura de los tribunales en la materia.
María Sánchez Serrano
Abogada del departamento de procesal de PwC Tax & Legal
Francisco Javier Cárdenas Gálvez
Abogado del departamento de procesal de PwC Tax & Legal
