CARTAGENA. La Región de Murcia seguirá generando más hogares que vivienda nueva si no consigue acelerar la puesta en marcha de promociones. José Ramón Blázquez, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Región de Murcia (APIRM), sitúa en unas 4.500 viviendas la capacidad de producción que reflejan los visados de obra nueva, frente a unas necesidades de 11.200 nuevos hogares. El resultado, según sus cálculos, será un déficit adicional de 6.700 viviendas en 2027, que se sumará a las necesidades que el mercado arrastra de años anteriores.
La comparación mide el desfase entre la vivienda que se proyecta y la creación de hogares, no las casas que estarán terminadas ese año. Aun con esa salvedad, Blázquez considera que las cifras muestran la dificultad del sector para responder a la demanda. La escasez de obra nueva, sostiene, acaba trasladando la presión a la segunda mano y al alquiler, mientras las posibilidades de acceso de las familias se estrechan.
El problema tampoco se resolvería con una recuperación moderada de la actividad. En sus previsiones hasta 2031, que incorporan las proyecciones de hogares del INE y un crecimiento de los visados hasta las 5.000 unidades, APIRM calcula un déficit de 26.873 viviendas, sin incluir todas las necesidades acumuladas con anterioridad. Para el presidente de los promotores, aumentar la construcción resulta imprescindible, aunque advierte de que el número de viviendas solo explica una parte de la dificultad.
"No solo tenemos que ser capaces de construir más viviendas, lo que no es nada fácil, tenemos que hacerlo en precio", señala. Blázquez insiste en que los costes de construir son similares en distintos puntos de España, pero la capacidad de compra de las familias cambia considerablemente. En el caso de Murcia, sitúa el PIB por habitante aproximadamente un 17% por debajo de la media nacional, una diferencia que, a su juicio, complica todavía más la promoción de vivienda asequible.
La primera barrera aparece antes de que comience la obra. Que un terreno figure como urbanizable en el planeamiento no significa que esté preparado para construir. Faltan trámites, urbanización y conexiones a las redes generales de saneamiento, abastecimiento, pluviales y electricidad. Son inversiones que, según explica, recaen sobre los propietarios y pueden hacer inviable una promoción antes de levantar la primera vivienda.
"Actualmente tenemos varias urbanizaciones paradas por falta de potencia eléctrica", advierte. En otros casos, las condiciones de inversión exigidas para desarrollar los terrenos elevan los costes hasta impedir que las viviendas puedan venderse a precios asequibles. De ahí que reclame a las administraciones y a las compañías suministradoras una mayor implicación en las infraestructuras que necesitan las ciudades para crecer.
Blázquez considera que las juntas de compensación, las agrupaciones de propietarios encargadas de desarrollar los suelos, no pueden asumir por sí solas todas esas inversiones previas. El dinero debe adelantarse mucho antes de que se pueda construir y vender. A su juicio, desbloquear nuevos desarrollos exige que la Administración intervenga en esas infraestructuras y planifique el crecimiento urbano.
La otra dificultad está en los plazos. "El papeleo del suelo son décadas", resume. Habla de planeamientos que tardan quince años en desarrollarse y que llegan a la fase de gestión con planteamientos que ya no responden a las necesidades de la población. El resultado, sostiene, son productos "obsoletos" dentro de un sistema demasiado rígido para adaptarse a los cambios sociales.
Por eso plantea una revisión profunda del urbanismo y de la Ley del Suelo, con unas directrices que permitan implantar los proyectos con mayor agilidad. "Esto no es cambiar cuatro papeles", subraya. La simplificación de licencias y del resto de autorizaciones debe acompañar, en su opinión, a ese cambio de modelo, pero no sustituye la reforma que reclama para la tramitación del suelo.
A esa revisión añade la de los costes y los impuestos. El presidente de APIRM atribuye a la carga fiscal una parte importante del esfuerzo que deben afrontar los compradores y pide rebajas que acerquen el precio de la vivienda al poder adquisitivo de las familias. También propone eliminar exigencias que considera innecesarias y revisar qué gastos se incorporan a las nuevas promociones.
La vivienda protegida concentra buena parte de esa discusión. Blázquez atribuye la falta de promociones a unos módulos, los precios máximos de venta autorizados, que sitúa por debajo del coste de producción. Bajo esas condiciones, argumenta, las empresas no pueden sacar adelante los proyectos. "No tiene sentido fijar un precio que no supere el coste y obligue a trabajar a pérdidas", afirma.
Sí aprecia avances en las ayudas directas a la vivienda protegida que recoge el plan estatal, en la normativa regional aprobada y en los primeros movimientos de los ayuntamientos para poner suelo en el mercado. Sin embargo, considera que esas medidas necesitan una actualización de los módulos que permita promover tanto vivienda de régimen general como de régimen especial. Si el precio máximo no hace viable la construcción, advierte, la mejora normativa no se traducirá en nuevas viviendas.
La capacidad de aumentar la oferta también depende, según el presidente de APIRM, de atraer capital y trabajadores. Defiende que la inversión privada, incluida la procedente del exterior, es necesaria para financiar las viviendas que faltan y critica los cambios legislativos que, a su juicio, generan desconfianza. A ello añade la falta de mano de obra, un problema que considera especialmente llamativo por su convivencia con el desempleo.
En el debate político sobre vivienda, Blázquez respalda las medidas que faciliten construir, reduzcan costes y refuercen la seguridad jurídica. Su crítica se dirige a las políticas que, según sostiene, trasladan a los propietarios obligaciones sociales que deberían asumir las administraciones. Esa es también la base de su diagnóstico sobre las dificultades del alquiler.
El presidente de los promotores reclama una modificación profunda de la Ley estatal de Vivienda y una menor intervención en ese mercado. Considera que la inseguridad percibida por los propietarios reduce la oferta y endurece la selección de los inquilinos, con consecuencias especialmente negativas para los jóvenes y las familias con menos recursos.
Para Blázquez, facilitar que los propietarios pongan sus viviendas en alquiler y desbloquear la construcción deben avanzar a la vez. Sin suelo preparado, infraestructuras y promociones que puedan venderse a precios asumibles, sostiene, el aumento de hogares seguirá encontrándose con una oferta insuficiente. Y las necesidades que queden sin cubrir volverán a sumarse a las del año siguiente.
